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物流園區如何做好規劃和運營管理 產業園區運營管理方案

知識百科經驗分享


如何運營電子商務產業園
我認為 ， 園區運營 ， 一方面是要做好基礎服務 ， 幫助企業實現持續快速發展 ， 才能長期留在園區；另一方面 ， 有要做好增值服務 ， 使運營方持續增加業績和利潤 ， 才精力做好基礎服務 ， 最終實現良性循環 。
一、基礎服務 ， 即為入駐企業免費提供的服務：
1、政策信息：收集、整理、研究國家部委、省、市、縣在資金補助、稅收、房租、人才、產業等各方面的優惠政策 ， 對入園企業發布 ， 通過公告欄、網站、微信公眾號、微博、文件、會議等形式 ， 定期組織進行重點政策信息宣 。
2、工商報稅：協助企業辦理公司與商標注冊、記賬報稅、財務審計、資質申請等事宜 ， 并為有需要的企業出具各類證明文件 。
3、項目申報：通過培訓及組織入園企業進行創業專項、創新基金、產業化專項各領域政策的申請 ， 努力幫助入駐企業爭取更多的優惠政策和資金扶持 。
4、人才引進：和省內外各大高等院校、科研機構、職校技校、勞務派遣公司等合作 ， 并定期舉辦大中型招聘活動 ， 協助企業尋找不同層次的優秀人才 。
5、培訓活動：聯合阿里巴巴“農村淘寶”、云農場運營中心 ， 以及各大咨詢顧問機構、行業協會等 ， 舉辦各類人才、財務、管理、營銷、品牌、電商運營、法律、消防、安防等培訓活動 。
其中 ， 咨詢顧問機構包括工商代理、知識產權、律師事務所、會計師事務所、審計師事務所、品牌營銷咨詢、互動傳播策劃、人力資源、技術支持、電商代運營等類型 。
6、推廣服務：借助園區和運營方自有的展示推廣平臺 ， 為入駐企業提供形象展示、營銷推廣服務 。
7、溝通互動：定期組織入駐企業及其員工之間的體育、文娛、參訪、案例分享等各活動 ， 增進入駐企業及其員工的資源共享、合作共贏 。
8、交通、物流、銀行、商業配套等其他基礎服務 。
二、增值服務 ， 即既能為入駐企業創造價值、促進發展 ， 也能使運營方增加營收、提升利潤：
1、物業租賃：園區內辦公室、倉庫、展廳和周邊商鋪等的租賃服務 ， 和業主（開發商）進行租金分成 。
2、廣告經營：依托園區內廣告機、廣告車、本地電視臺等廣告平臺 ， 以及入駐企業及其員工等客戶資源 ， 向各類裝飾公司、餐飲、咨詢顧問、銀行、保險公司等進行招租 。不過 ， 其中電視臺的廣告招商難度可能比較大 。
3、中介服務：整合裝飾公司、咨詢顧問、銀行、擔保公司、小額貸款、風險投資、股權基金、券商、保險公司、公關公司等各類資源 ， 撮合它們與入駐企業的合作 ， 并從中獲取中介服務費用 。
4、推廣活動：定期組織入駐企業參加國內外大中型展會 ， 并舉辦企業與供應商、渠道商、買家、行業協會等的合作洽談會 ， 促成企業合作 ， 在幫助企業降低推廣成本的同時 ， 可雙向收取推廣費用 。
5、集中采購：依托入駐企業及其員工的大批量需求 ， 集中采購或定制各類辦公用品、福利禮品等 ， 在幫助企業降低采購成本的同時 ， 并從中賺取差價 。
6、會務策劃：為企業采購會、經銷商會議、年會等提供策劃、禮儀等服務 。
7、孵化平臺：若自身條件允許 ， 可向入駐企業提供天使投資、咨詢顧問、租金減免、資金墊付等創業孵化服務 ， 獲取股權對價 ， 并在其后續融資與上市過程中實現超額收益 。
廣州市南沙新區產業園區開發建設管理局設立和運行規定
第一章　總則第一條　為設立廣州南沙新區產業園區開發建設管理局（以下簡稱產業園管理局） ， 促進廣州南沙新區產業園開發建設 ， 根據《中國（廣東）自由貿易試驗區條例》《廣州市南沙新區條例》等有關規定 ， 制定本規定 。第二條　產業園管理局是依據本規定設立的法定機構 ， 依法具有法人資格 ， 依照本規定在履職區域內履行職責 ， 獨立承擔法律責任 。
產業園管理局受廣州南沙經濟技術開發區管理委員會、中國（廣東）自由貿易試驗區廣州南沙新區片區管理委員會、廣州南沙保稅港區管理委員會（以下簡稱管委會）和南沙區人民政府的領導 。第三條　產業園管理局應當堅持先行先試、改革創新的原則 ， 建立健全職責明晰、決策科學、運作高效的體制機制 ， 建立以生產性服務業為主導的現代產業體系 ， 營造有利于經濟發展的良好環境 。第四條　產業園管理局可以根據實際情況 ， 開展開發建設、招商引資、運營管理、產業發展等方面的管理體制機制創新 ， 協助南沙區人民政府有關部門推進履職區域內的社會治理體制機制創新 。第五條　市人民政府有關部門 ， 南沙區人民政府有關部門應當按照各自職責 ， 支持產業園管理局的工作 。
省級以上有關部門下放的行政管理、經濟管理事項 ， 需要在產業園管理局履職區域實施的 ， 由管委會和南沙區人民政府按照下放管理的有關規定依法組織實施 。第二章　職責第六條　產業園管理局履職區域為中國（廣東）自由貿易試驗區廣州南沙新區片區海港區塊、南沙樞紐區塊、慶盛樞紐區塊、南沙灣區塊、蕉門河中心區區塊、萬頃沙保稅港加工制造業區塊（以下簡稱產業園區） 。履職區域需要重大調整的 ， 應當報市人民政府批準后向社會公布 。第七條　產業園管理局在履職區域內履行以下規劃、土地管理和開發建設方面的職責：
（一）根據國家、省、市的有關規劃要求 ， 會同國土規劃部門編制相應的城鄉規劃 ， 按照規定程序報請批準后組織實施；
（二）擬訂土地供應計劃和土地利用計劃、土地出讓條件和年度土地出讓方案 ， 具體組織用地報批及批后實施、土地供應及供后監管；
【物流園區如何做好規劃和運營管理 產業園區運營管理方案】（三）負責開發建設工作 ， 制訂建設及投資計劃 ， 承擔公共配套設施建設投資的概算、預算及決算工作 ， 組織公共配套設施建設等 。第八條　產業園管理局在履職區域內履行以下產業發展職責：
（一）負責產業鏈設計、產業集群推進及其相關研究 ， 編制產業發展規劃 ， 并組織實施；
（二）研究產業發展政策 ， 提出推進產業結構調整、工業與相關產業融合發展及管理創新的政策建議 ， 參與相關政策起草工作；
（三）負責擬訂產業發展指導目錄、準入條件、扶持政策措施 ， 并組織實施 。第九條　產業園管理局負責履職區域內項目招商工作 ， 推進經濟合作和產業導入工作 ， 引導重點產業發展 。第十條　產業園管理局在履職區域內履行以下職責：
（一）為企業提供項目立項、用地報批、規劃選址、環評及施工許可等事務的代辦服務；
（二）指導企業開展籌建工作 ， 配合市人民政府有關部門、南沙區人民政府及其有關部門完成項目審批 ， 推進項目建設；
（三）建立公共服務體系 ， 建設產業園公共服務平臺 ， 為企業提供具有國際水平及符合各區塊特質的公共服務；
（四）協助、配合市人民政府有關部門、南沙區人民政府有關部門和所在鎮街在履職區域內依法履行職責 。第十一條　產業園管理局可以在履職區域內 ， 創新開發運營模式 ， 推進產城融合土地開發 ， 建立穗港澳產業發展聯動機制 。
產業園管理局可以依法設立企業 ， 從事土地開發、基礎設施建設、公共服務配套設施運營、項目投資等業務 。產業園管理局依法履行出資人職責 ， 所得收益用于產業園區開發建設和管委會規定的其他用途 。第十二條　產業園管理局應當利用社會資本和市場機制 ， 建立多層次的投融資體系 ， 籌措資金用于開發建設 。第十三條　產業園管理局使用財政資金的項目 ， 應當依法進行政府采購 。符合招投標條件的建設工程項目 ， 應當納入統一的招投標平臺進行招標 。第十四條　產業園管理局負責履職區域內的對外合作與交流 ， 根據開發建設需要與國際和港澳臺地區的公共服務機構開展合作 。第十五條　產業園管理局應當依據本規定 ， 制定職責清單 ， 報管委會批準后向社會公開 。職責清單應當實行動態調整 。
產業園管理局確需履行本規定以外的職責 ， 應當由管委會按程序報市人民政府批準 。
如何管理產業園區 ， 提高園區的服務質量？
去向管理比較好的園區學習 ， 聽說有政府的園區出資300萬元讓博濟科技園去幫他們管理園區 ， 你可以學學人家怎么管理的 。
物流園區如何做好規劃和運營管理
物流園區如何做好規劃和運營管理
你知道物流園區如何做好規劃和運營管理嗎?你對物流園區如何做好規劃和運營管理了解嗎?下面是我為大家帶來的關于物流園區如何做好規劃和運營管理的知識 ， 歡迎閱讀 。
規劃和運營
物流園區規劃是一個全面、系統的流程 ， 可分為可行性分析、園區選址、內部功能結構設計與布局三個部分 。
園區的選址是物流園區投資建設非常重要的環節 ， 好的位置是決定物流園區成本控制的關鍵因素 ， 好的選址也意味著物流園區成功了一半 。如果要投資建設一個園區 ， 要規劃園區的定位 ， 如：區域組織性的園區、商貿物流性的園區、產業基地型的園區、運輸樞紐型的物流園區、綜合型物流園區等 。
園區選址有幾項原則：第一 ， 經濟合理性的原則 。需要從以下幾個方面需要考慮：(1)物流現狀分析和預測情況;(2)園區區位情況;(3)園區交通條件;(4)園區產業及消費支撐條件;(5)基礎設施情況 。第二 ， 整體規劃和適度超前的原則 。第三 ， 當地經濟結構合理性的原則 。
在具體的運營管理中 ， 普洛斯提出了“雙C法則” 。第一 ， 資金 。第二 ， 客戶 。
普洛斯一直保持90%的出租率 ， 有四點原因：首先 ， 普洛斯的物流園區定位很清晰 。普洛斯對整個物流園區投資建設有很嚴密的項目評估流程 ， 通過這個評估流程 ， 客戶需求的分析 ， 很明確要建設什么樣的園區 ， 在哪里投資建園區 。
第二 ， 有效的客戶管理系統 。有了客戶 ， 就需要把客戶很好管理起來 。普洛斯有一整套CRM的系統 ， 對客戶全程跟蹤 ， 這樣能夠更好地滿足客戶未來的擴張 。
第三 ， 全面的激勵和營銷 。物流園區很重要的指標是出租率 ， 無論是普洛斯前線的物業經理 ， 還是辦公室的文職人員 ， 有時間都會去推銷普洛斯 。
第四 ， 注重客戶滿意率 。中國物流園區還處于比較初級的階段 ， 有很多新技術、新方法可以引入 。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討 ， 希望通過這樣的提升和探討 ， 不斷滿足客戶日益增長的多樣化需求 。
兩個案例
(一)電子商務物流園運營和規劃特色——以唯品會普洛斯物流園為例
電子商務物流園的運作特點：一是注重“最后一公里”;二是大量的分揀配送作業 ， 系統對園區電力系統 ， 屋面系統有特殊需求;三是車輛眾多 ， 園區車輛及秩序需要管理 ， 人員密集 ， 需要對園區功能定位的設計輔助配套需求;四是電商有很多促銷 ， 有很多季節性的高峰 ， 對物流園區的保障能力提出了挑戰 。
普洛斯針對電商運作特色采取了相應的措施：第一 ， 電商對滿足“最后一公里”有要求 ， 普洛斯幫助電商確定哪些位置是物流園區中最佳的位置 ， 是否能滿足最快的把商品交付到使用者及客戶手里;第二 ， 普洛斯做一些精確的計算 ， 包括擴大電力的供應和屋面的承載 ， 同時為一些地方配備備用的發電機組 ， 保障園區電力;第三 ， 采取人車分流設置和車輛管理系統來保障整個園區的車輛安全;第四 ， 普洛斯會根據園區的特點 ， 增加配套設施 ， 比如食堂、宿舍、停車棚等 ， 包括園區需要的公共休閑設施 ， 把普洛斯園區建成一個“小社會” ， 來滿足園區內物流人的需求 。第五 ， 為了應對季節性高峰需求 ， 普洛斯基本上都會提前一個月 ， 跟客戶進行溝通 ， 滿足在高峰期季節性運作需求 。
從2009年到2013年 ， 普洛斯電子商務企業的比例從3%到22% ， 抓住了整個電子商務強勁的增長機遇 ， 和國內很多電商企業展開合作 ， 快速推進全國性網絡布局 。唯品會就是與普洛斯合作的眾多電子商務企業之一 。唯品會與普洛斯在中國展開了全國范圍的合作 ， 唯品會目前在中國共有四個配送中心 ， 其中有兩個選擇了普洛斯物流園 ， 普洛斯淀山湖物流園是其中之一 。
唯品會是做奢侈品電子商務的企業 ， 普洛斯的唯品會華東物流配送中心基地位于昆山市南部 ， 淀山湖北部 。土地現狀平整 ， 無任何建筑物 ， 周邊供電、供水等配套齊全 ， 輻射整個華東區 ， 因為離上海很近 ， 距離最近的高速公路也只有4公里 ， A30只有7.5公里 ， 所以它是最佳的可以做結點性的物流園區 ， 總的建筑面積是13萬平米 ， 是普洛斯為唯品會專門定制的園區 。
普洛斯倉庫設計很獨特 ， 一般物流園區的倉庫 ， 都是獨棟設計 。對于電子商務的企業 ， 很希望把多庫連起來形成一個巨型的倉庫來提高效率 。普洛斯借鑒了天津亞馬遜及昆山花橋亞馬遜的成功經驗 ， 通過多庫結合 ， 形成“巨型倉庫” 。在倉庫北側設置了收貨區 ， 在南側設置了發貨區 ， 收發貨區每個柱跨都設置了貨物升降平臺以及提升門 ， 倉庫之間則通過叉車來流通 ， 形成快進快出的周轉模式 ， 提高了周轉效率 ， 解決了單棟倉庫無法達到的靈活性 。
(二)普洛斯蘇州物流園
普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進入中國的第一個項目 ， 是跟蘇州工業園區合資的項目 ， 占地50多萬平方米 ， 服務55家國內外知名的客戶 ， 是華東地區現在規模最大、綜合實力最強、專業化的物流園區 。物流園區有很好的地理位置 ， 位于滬寧高速公路出口處 ， 不僅服務于整個園區工業 ， 也可以服務長三角市場的配送 。很多知名的企業都引入到這個物流園區中 ， 而且形成了整個園區產業鏈上下游的整合 。普洛斯正在做O2O的創新 ， 以此來增強客戶的服務體驗 。初步在蘇州園區做一些試點 ， 作為打造產品的“服務中心” ， 初步規劃由園區現場服務點、基于微信的信息平臺兩大模塊構成 。服務中心——園區現場服務點是基于現有物業服務進行提升和功能拓展 ， 并引入外部服務資源 ， 形成“基礎物業服務+增值物業服務”的一體化服務能力;服務中心——基于微信的信息平臺 ， 可為各類用戶提供便捷的工具(如服務申請、協作執行、評估) ， 亦便于一定的信息服務和用戶交互 。通過引入第三方服務廠商在服務平臺中 ， 來更好地為園區內的'客戶服務 。
普洛斯是新加坡上市、全球領先的物流基礎設施服務商和提供商 ， 在全球的總資產為190億美元 ， 擁有2690萬平米物流園區 。2014年2月 ， 普洛斯成功引入了25億美元投資 ， 業務網絡主要圍繞中國、日本、巴西三個國家 ， 在中國主要樞紐城市都有普洛斯的物流園區 ， 總建筑面積達到了1940萬平米 ， 已經建成園區的面積達到了960萬平方米 。
普洛斯的業態主要有四種：一是通過現代物流樞紐的產業聚集園區平臺 ， 帶動周圍相關產業的積聚和能級的提升;二是通過多模式的供應鏈服務的集成 ， 以物流為紐帶帶動多行業聯動發展 ， 從而提升園區周邊和整個產業區的物流效率;三是通過物流園區的信息化建設 ， 聯合設施、設備供應商的信息、第三方物流的信息 ， 形成物聯網和云物流為支撐的信息平臺 。四是建立物流金融平臺 ， 為客戶提供融資租賃服務 。
普洛斯致力于設施網絡平臺和物流資源整合平臺建設 ， 形成一種開放、多種合作的模式 。合作模式可分為四大類 ， 第一種是股權合作模式 。第二種是資產管理模式 。第三種是股權合作加資產管理的模式 ， 既可以參股 ， 也可以合資建設 。第四種是服務商的戰略聯盟 。普洛斯搭建整合的平臺 ， 歡迎第三方物流平臺、設施設備企業能夠跟普洛斯聯合 ， 形成戰略聯盟 ， 共享客戶的資源 ， 更好地服務整個物流業的客戶 。
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中國—馬來西亞欽州產業園區管理辦法
第一條　為了規范中國-馬來西亞欽州產業園區（以下簡稱產業園區）管理 ， 保障產業園區的建設和發展 ， 根據有關法律、法規 ， 制定本辦法 。第二條　產業園區的規劃、建設、開發、運營和管理等活動 ， 應當遵守法律、法規和本辦法 。第三條　產業園區的范圍按照《國務院關于同意設立中國-馬來西亞欽州產業園區的批復》和自治區人民政府批復的產業園區總體規劃執行 。第四條　產業園區應當突出中國-馬來西亞投資合作 ， 促進產業集聚 ， 推進產城一體化生態新城建設 ， 將產業園區建設成為中國-馬來西亞投資合作旗艦項目和中國-東盟合作示范園區 。第五條　產業園區堅持體制創新、先行先試、國際接軌、高度開放的原則 ， 全方位推進開發建設運營和管理體制的改革創新 。自治區對產業園區的改革創新給予支持 。第六條　產業園區管理委員會推進實行法定機構管理模式 ， 對產業園區實行統一管理 ， 具體負責產業園區的發展規劃制定、開發建設運營、市場運行監管、公共服務提供等工作 。第七條　產業園區管理委員會根據自治區人民政府確定的原則設立必要的職能機構 ， 實行崗位管理、身份留檔、人員聘用、績效考核、薪酬掛鉤的人事管理體制 。第八條　產業園區管理委員會享有自治區規定的經濟管理權限 。
將自治區人民政府和欽州市人民政府及有關部門與產業園區發展相關的下列管理權限 ， 授權或者委托產業園區管理委員會依法實施：
（一）外商投資項目的審批；
（二）投資項目的核準、備案及可行性研究報告、初步設計的審批；
（三）投資項目節能審查和環境影響評價文件的審批；
（四）建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的審批；
（五）建設項目使用國有土地審批和用海審查報批；
（六）建設工程報建、建設項目設計方案和建設工程施工的審批；
（七）臨時占用道路、挖掘道路、建筑垃圾和工程渣土排放、處置的審批；
（八）自治區人民政府確定可以委托管委會行使的其他行政審批 。
產業園區管理委員會實施行政審批的具體事項由自治區人民政府確定并公布 。第九條　產業園區內公安、安全生產、勞動和社會保障、衛生計生、食品藥品監管、知識產權、征地拆遷、人防管理等社會管理職能實行屬地管理 ， 由欽州市負責 。欽州市人民政府與產業園區管理委員會共同建立完善相關工作機制 。第十條　產業園區管理委員會應當設立一站式服務中心 ， 統一辦理產業園區內相關行政許可和公共服務事務 。第十一條　產業園區管理委員會實行服務承諾制度 ， 將機構設置、職能、辦事程序、承諾事項等內容在管委會公共網站公示 。第十二條　經自治區人民政府批準 ， 產業園區管理委員會可以相對集中行使行政處罰權 。第十三條　產業園區應堅持產業發展優先 ， 重點發展裝備制造、電子信息、食品加工、材料及新材料、生物技術、現代服務業等產業 ， 大力發展高新技術產業和戰略性新興產業 。產業園區管理委員會負責編制產業發展目錄、產業準入退出機制并組織實施 。第十四條　產業園區總體規劃編制和修改由產業園區管理委員會、欽州市人民政府、自治區北部灣經濟區規劃建設管理機構和自治區國土資源、住房城鄉建設等部門共同組織 ， 報自治區人民政府批準后實施 。產業園區總體規劃以外的其他各類園區規劃 ， 應當與欽州市相關規劃相銜接 ， 由產業園區管理委員會負責組織編制和實施 。第十五條　自治區編制實施土地利用年度計劃時 ， 單列下達產業園區用地 ， 統籌安排耕地、林地占補指標 。自治區在用海指標方面給予產業園區支持 。
產業園區國有土地采取出讓、租賃方式利用的 ， 由產業園區管理委員會代表欽州市人民政府擬定出讓、租賃條件 ， 納入欽州市土地交易平臺統一交易 ， 并負責資格審查工作；采取劃撥或者合作方式利用的 ， 由產業園區管理委員會提出方案報欽州市人民政府批準后實施 。第十六條　產業園區應當創新投資審批制度 ， 簡化程序、提高效率 ， 建立符合國際慣例的商事登記制度 ， 探索實行外商投資準入前國民待遇加負面清單管理模式 。第十七條　產業園區實行特殊的財政管理體制 ， 建立便于管理的稅收征管機制 ， 創造有利于產業園區發展的財稅環境 。第十八條　產業園區實施國家沿邊金融綜合改革試驗區政策 ， 創新拓展人民幣回流機制 ， 加快金融組織體系建設 ， 探索符合產業園區涉外經濟發展的外匯管理模式 ， 促進貿易投資便利化 。
怎么寫產業園區運營方案？
1.對于創業企業的孵化和培育
創業企業是地方和園區的新鮮血液 ， 一個好的創業項目可以拉動區域內經濟甚至推動整個行業的發展 ， 增加社會工作崗位 ， 增加社會活力 。所以創業企業對于園區和地方來說至關重要的的作用 。而園區應該為這些創業企業提供深入的催化服務 ， 促使他們早日從創業企業成長為成長型和成熟型的企業 。滿足入駐企業的多層次發展需求 ， 為園區運營發展注入新鮮血液 。
2.要做好公共服務平臺的運營
公告服務平臺是產業園區運營的重要載體和實現途徑 ， 它可以為園區內的企業提供各式各樣的企業服務 。通過它的宣傳屬性 ， 能夠幫助園區樹立品牌形象 ， 吸引大量投資者的目光 。
3.做好產業招商
產業招商是產業園區運營的核心部分 ， 產業招商的目的在于形成規?；?nbsp;， 聚集化的產業集群 ， 提升園區的專業價值 。園區應該始終圍繞著核心產業招商 ， 避免盲目 ， 低質量的經濟發展 。
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