強烈建議不買公寓的四大理由為啥不建議買公寓房 _經驗分享

強烈建議不買公寓的四大理由
從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。
但很多開發商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。
首先，這種鉆空子催生的產品處境就很微妙，名不正言不順必定像無根浮萍，隨便往水里扔點石頭，也就散開了。
2017年廣州出臺“330”政策， “限制個人購買商辦物業” ，一年后，成交同比暴跌71%；
2017年北京出臺“3·26”商住房新政， “商業、辦公類項目，未經批準不得擅自改變為居住等用途” ，一年后，成交同比暴跌94.6%
很顯然，這種商住兩用的改裝是不被國家支持的，市場也不甚看好，而且，在功能上非常雞肋。
我們都知道，絕大多數的商業公寓都不能落戶，不帶學區（位），這就意味著，如果你買了公寓，不是給自己住（辦公）就是租給別人住（辦公），不具備住宅的其他附加功能。
居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。
日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。
而且公攤率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買的公寓建面是40平，套內就只剩24-30平，整個空間憋屈可想而知。
除了室內的不適，還有室外的，公寓的周圍可能是辦公室，也可能是轟趴館，進出人員雜亂，你永遠不知道你的鄰居會給你帶來什么“驚喜” 。
而且公寓是商業用途，水電費用屬于商業用水電費用，物業費也高昂。
比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；
居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；
同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。
這樣以后，由于室內本就陽光不到、通風不暢，你可能需要空調+抽風機+烘干機三管齊下才能維持基本生活，那每月水電費就要蹭蹭直上七八百，一年光水電費就用掉一臺iphone X 。
那你可能覺得，居住不行，辦公總可以吧。
雜亂的進出人員，商業辦公與住宿混合，整體小區品質無法拔高，極大可能只能租給創業初期的個人和小團體，再受限于套內三四十平的空間，又能租出什么好價位呢。
綜上，既沒有落戶和學位加持，也沒有居住品質和辦公價值，就相當于花上幾十上百萬買一個“床位” ，還要每年花一臺iphone X的錢養它，你還真不如直接租房。

強烈建議不買公寓的四大理由
強烈建議不買公寓的四大理由：
1、從公寓的作用主要用途看。
從土地用途看來，商用公寓在政府部門準許土地使用的情況下一般都確定為商住樓或是商住用地，換句話說，在這片土地上蓋的工程建筑目的是為了用于商用的。但是許多房地產商為來贏利，給屋子配置下水管道、天燃氣這些機器設備，把公寓外包裝成能夠生活的多功能化商品。
2、從公寓的性價看來。
有些人要說，公寓住下去雖然沒有住房舒適，可是總價低，一般僅有同一地區住房的一半沒到。的確，總價低或許是公寓最大的優點，可是這并意味著該筆交易劃得來。
首套住房的首付一般為30% ，能夠商貸，還可以公積金房貸，貸款期限可以達到30年，可是公寓的首付最少為50% ，有些地方乃至規定全額付款，并且只有商貸，貸款期限僅有10年。
3、從公寓的注資特性看來。
有些人覺得公寓所在的位置好，地理位置優越，商業服務比較發達，能夠項目投資升值。的確，把余錢用來投資房產的策略的確沒問題，但并不是所有的房地產全是非常值得項目投資的。房地產的收入關鍵來自2個層面，一個是本身升值，一個是房租。
4、從稅金看來。
售賣公寓，賣家需付房子總價5.5%的增值稅，總價1%的土增，總價0.05%的合同印花稅，總價0.95%的房產交易水續訂，房子升值一部分20%的企業所得稅。
稅金越高，代表著拿到手的錢越少，本來公寓的功用就很雞肋，還需要壓力這般強的稅賦，那樣老實人接盤當然越來越少，轉讓就更艱辛。

為什么不建議你買公寓？
一、產權僅有40年
相信大家都知道，在短短幾年內，房產證就已經下崗了，而現在不動產產權正式實施了，雖然因為公私財產的受保護權， 70年產權可以續期，然而，很遺憾的是對于40年公寓而言，未來自動續期或繳納費用還是個未知數。因此，購買了公寓房不僅要擔心將來到期是否能續期這個問題，更重要的是，就算能續期，如果續期申請不通過，土地產權就會被收回。在這樣的情況下，如果房子也不是你的了，而且40年公寓無法辦理戶口，那么將來就無法入戶口。
二、水電費用貴，有些無煤氣
雖然從價格上來講，公寓房總價是要比普通商品房低，但是，公寓房屬于商用性質，依照商用收取向業主收取的水電費。這也就意味著，購買公寓的業主要比民用要掏出更多錢，另外，很多公寓是不準安裝煤氣的，如果長期生活，要將這點考慮，以免生活不便。
三、購房首付高，轉讓手續費貴
在買房的時候，一定要把房子是否容易轉手這個問題考慮進去。相對于70年的普通住宅，公寓在轉手賣出時要繳納很多費用，千萬別小瞧了這些費用，如果認真地計算起來的話，那么這些費用加起來約占房款的10至20% 。另外，一般公寓類的房子都要求高首付，一般為50% 。
四、戶型面積小
其實，僅僅是作過渡房的話，那么公寓房還有一些行情，但是，對于二手房市場而言，公寓房是沒有什么行情的，皆因公寓房的面積實在是太小了，一般家庭都是不會考慮的。公寓通常大概50至70平米，整體結構不平整，視覺上有壓迫感，而且只適合單身和新婚夫婦居住。
為什么不建議購買公寓？
不建議購買公寓的原因如下：
1、產權年限短
公寓一般都是建在商業用地或者工業用地上，所以公寓房的產權年限大多為50年或者40年。但是普通商品房的產權年限大多為70年，由此可見公寓房的產權年限比普通住宅的產權年限要短。
2、落戶成難題
部分公寓是在商業用地上建起來的項目，是商業性質的，不符合落戶的規定，因此不能落戶。
3、稅費高轉手難
購買和出租公寓交納的稅費都要比普通商品房高根據我國的相關政策，普通商品房二手交易時可免收土地增值稅，但時商用公寓交易時不能免收。不但不能免交土地增值稅，還需交納增值稅、各項稅費加起來通常達到房屋交易總價的10％至14％。因此轉手難。
4、居住的人多
公寓大多是小戶型，所以梯戶比通常是兩梯十戶，甚至說更多，居住的人員不僅多而且雜亂，因此生活的安全性和私密性都無法得到很好地保障。
5、居住成本高
公寓房的水電費都是按商業用電的標準繳納，所以購買公寓房的居住成本是比較高。比如如果住宅物業用水的收費標準為2元／立方米，那么商業物業用水的收費標準通常會達到為4元／立方米；住宅的用電收費標準為0．5元／度，公寓的用電收費標準就可能會是1元／度。這樣一算，日常的生活開支就多了不少啊！
6、通風不佳
公寓房往往為了安全考慮，一般都是不通風的。由于戶型小的原因，因此公寓房的廚房一般為開放式，自然就容易產生油煙味；另外還有存在暗衛的可能，這樣一來，長久居住的話就會受到異味的困惱。
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