世聯行倒下，背負138億應收賬款的貝殼緊張，房產中介的冬天來了貝殼找房財報 _經驗分享

世聯行倒下，背負138億應收賬款的貝殼緊張，房產中介的冬天來了
陷入困境的房地產巨頭恒大讓一眾金融機構驚惶無措之際，誰也沒有想到，最先倒下的竟然是房地產中介。
世聯行踩雷，貝殼緊張
2021年9月17日，A股上市公司世聯行公告稱，其與恒大集團存在業務往來，為恒大集團提供新房代理銷售服務，收取相應的傭金。近期，因恒大集團資金周轉困難，無力支付拖欠公司的賬款。截至2021年8月31日，世聯行與恒大集團之間應收票據余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。截至公告日，其與恒大集團已就應收款項中約2.46億元達成抵房解決方案，尚有應收款項余額9.99億元。
但是，聰明的資金早已嗅到了血腥味。早在世聯行公告之前，其股價已開啟了斷崖式下跌。從9月6日到9月17日，世聯行股價連續跌了9天，從8.05元跌至4.04元，近乎腰斬，市值蒸發80億。
二級市場的劇烈反應不難理解。2020年，世聯行的凈利潤只有1.1億元；恒大拖欠的世聯行賬款，是后者去年凈利潤的9倍。如果無法收回，則世聯行等于白干9年。
但是，世聯行可能不是被房地產商引爆的最大地雷，背負150億應收賬款的中介龍頭貝殼才是房地產下行周期中潛在的最大犧牲品。
根據貝殼2021年半年報，截止2020年末和2021年6月末，其應收賬款分別高達131.84億元和138.32億元。截止2018年末、2019年末，貝殼的應收賬款分別為34億元、81億元。
從數據可見，過去3年半，貝殼的應收賬款增長了4倍。貝殼的應收賬款主要為房地產商的新房銷售傭金，之所以增長如此迅猛，主要原因是貝殼從2019年開始發力新房代銷業務。
和二手房服務傭金相比，新房服務傭金金額大、回收周期也更長。2018年、2019年和2020年，貝殼新房銷售服務的回款周期分別為117天、96天和103天，同期，二手房服務傭金的回款周期只有14天、10天和8天。
貝殼的新房業務規模擴張很快。截止2018年末、2019年末和2020年末，貝殼平臺上的新房項目分別為3486個、7769個、8639個。2018年，通過貝殼平臺完成的新房交易規模為2808億元，新房交易數量19.6萬單；2020年，通過貝殼平臺完成的新房交易規模增長至13830億元，新房交易數量達到92.4萬單。
貝殼與房地產商的合作模式很多，其中包括業內爭議頗多的獨家代理制，即開發商將某個項目銷售任務打包給某家房地產中介，由后者在指定期限內完成銷售任務。在這個模式下，中介可以向開發商要求更高的代理費率，但同時，為了拿到獨家，中介也要向開發商支付保證金。
通過先行繳納巨額保證金的對賭模式，貝殼利用資金優勢擊退了很多競爭對手，在全國搶占了大量房地產商的新房銷售代理權。截止2019年末和2020年末，貝殼向房地產商繳納的保證金余額分別為33.11億元和21.24億元。
這意味著，截止2020年末，貝殼在房地產商積壓的應收賬款和保證金合計達到了153億元。如此巨額的應收賬款，即使是對房地產中介霸主貝殼來說，也意味著沉重的回款壓力。2020年，貝殼凈利潤為27.78億元，首次實現凈利潤轉正。但其應收賬款和保證金為凈利潤的5.5倍。和世聯行相比，貝殼的盈利能力雖然強大很多，但信用損失風險也很大。
最大客戶欠款33億
從世聯行踩雷恒大應收賬款看，房地產中介機構對新房銷售服務費的損失風險完全沒有與時俱進地進行評估并計提相應損失準備。
世聯行2020年對應收賬款的壞賬計提比例高達14.4% 。不過，從帳期看，6個月以內的應收賬款壞賬計提比例為1.15%，6個月-1年的計提比例為6.19%，一年以上的壞賬計提比例提高至33.7%，2年以上的計提比例高達79.49% 。
再來看世聯行的大客戶恒大。截止2020年末，世聯行6個月以內的應收賬款為13.04億元，商業承兌票據為7.03億元，合計超過20億元。
2020年，世聯行前五大客戶銷售收入為14.14億元，其中恒大一家貢獻了7.15億元，占比超過50% 。
截止2021年8月31日，世聯行與恒大集團之間應收票據余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。而根據半年報，世聯行的商業承兌票據余額總額為5.64億元。也就是說，這些應收票據全部來自恒大。
世聯行不僅毫無懷疑地接受了恒大的承兌票據，而且根據歷史經驗將這部分票據的壞賬計提比例設為0.65% 。

和世聯行一樣，貝殼對房地產商應收賬款的信用風險估計同樣過于樂觀。
在貝殼2020年財報中，其泛泛提到了當下房地產商融資難的大環境以及應收賬款回收面臨的風險。“自2020年底開始，監管提高房地產商的融資要求，不能滿足‘3條紅線’的房地產商無法獲得新的融資。如果我們合作的房地產商出現類似問題，可能無法按時償還賬款，我們將被迫增加損失準備或核銷相關賬款，這將影響公司業績。”
截止2020年末，貝殼的應收賬款總規模約143億元，對應損失準備為11億元，計提比例為7.8%；截止2019年末，貝殼應收賬款規模約85.5億元，對應損失準備為4.61億元，計提比例為5.39% 。
可見，雖然貝殼在新房銷售業務大擴張的同時，提高了風險計提比例，但從世聯行的教訓看，房地產行業進入下行周期時，房地產商的流動性風險遠遠超出外界的樂觀預計。
貝殼沒有披露其前五大或前十大客戶情況，我們很難分析其應收賬款具體的風險暴露情況。但是，在招股書中，貝殼披露顯示，截止2019年末和2020年9月30日，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額分別為31.84億元和19.96億元；在2020年年報中，貝殼更新披露顯示，截止2020年末，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額為32.61億元。這意味著，2020年四季度，貝殼最大單一客戶應收賬款猛增了12.65億元。
主要客戶都已焦頭爛額
貝殼的這個最大客戶是誰？貝殼沒有公開說明，但從諸多新聞報道里，我們或許可以發現貝殼的很多重要客戶的身影。2020年秋，貝殼在其發起的“全民找房節”活動中宣稱，其與恒大、萬科、碧桂園、富力、華潤、中海、保利、融創、藍光等全國上百個地產商合作，覆蓋北京、上海、深圳、武漢、鄭州等65個城市精選樓盤。
貝殼的最大客戶很可能是融創。公開信息顯示，融創是貝殼的股東之一，2017年，融創以26億元代價獲得鏈家6.25%的股權。貝殼2020年上市后，融創持有貝殼大約4%股份，按目前市值計算約為8.5億美元。
作為貝殼的股東，融創2019年開始成為貝殼新房銷售領域最大的戰略合作伙伴之一。據媒體報道，2020年初，貝殼剛推出VR售樓部，融創便率先試水。同年，融創將西安、大連、沈陽、長春、天津、重慶、成都、昆明、貴陽等9個城市樓盤全部上線貝殼VR售樓部。
然而，貝殼的好伙伴融創同樣面臨沉重的債務壓力。
2021年半年報顯示，融創中國總資產為12054.53億元，總負債為9971.22億元，資產負債率82.72%，比2020年末下降了1.24%從“三條紅線”要求看，截至2021年6月末，融創中國凈負債率約86.6%，非受限現金短債比約為1.11，剔除預收賬款后的資產負債率約為76.0% 。3條紅線中，融創勉強達標了兩條，但剔除預收賬款后的資產負債率仍然踩“紅線” 。
如果貝殼的最大單一應收賬款客戶真的是融創，那么，貝殼給予股東兼好伙伴融創的賬期是否是90天呢？目前，貝殼與融創的應收賬款余額剩下多少呢？
與此同時，貝殼的另一個好伙伴恒大已經陷入泥沼。
2021年6月，《財經》雜志報道稱，2020年銷售額破7000億元的恒大與中國實力最強的中介渠道商貝殼，大面積終止了合作。報道稱，在天津、武漢等地的大部分恒大樓盤，貝殼與恒大已經終止了合作，原因是恒大拖欠大量傭金。
【世聯行倒下，背負138億應收賬款的貝殼緊張，房產中介的冬天來了貝殼找房財報】報道引用一位房地產區域高管的話說，貝殼在與地產商合作銷售新房時，一般要求新房網簽或草簽后90天內，結清七到八成的傭金。2021年一季度，又提高到了90天內結清全款。但恒大拖欠傭金的期限一般是“半年到兩年不等”，基本都超過90天。
一個疑問是，貝殼與恒大此前的銷售應收賬款余額有多少？是否足額計提了風險準備金呢？
拋開最大單一客戶的風險問題，貝殼在很多新一線或二線城市也面臨巨大的應收賬款回款壓力。
例如，在河南省會鄭州，2017年下半年，手握重金的貝殼以70家加盟店的強大陣勢殺進新房銷售市場，并以保證金的模式橫掃當地地產商。媒體報道稱，最豪的一個代理項目，貝殼一次性支付給開發商1.6億保證金。憑借資金優勢，貝殼只用了兩年時間就打垮了鄭州當地的新房銷售公司，成為新霸主，截止2019年下半年，貝殼在鄭州擁有鏈家、德佑、房江湖、21世紀不動產等多個品牌的二手房門店約1500家。
就在9月初，河南房地產龍頭企業建業集團流出一份“求救信”，信中內容顯示，建業集團正面臨“罕見的困難、風險和危機”，有可能成為“下一個倒下和暴雷的企業” 。截至2021年上半年，建業地產踩中“三道紅線”的兩條，其剔除預收款后的資產負債率、凈負債率以及現金短債比分別為87.2%、92.6%和1.93 。
龍頭企業尚且如此，其他中小房地產公司的壓力可想而知。貝殼在鄭州新房市場的大肆擴張如今或許到了品嘗苦果的時候。

貝殼找房CEO：雖然被無數人記恨，但貝殼是個好公司
2020年貝殼總連接門店數量超過4.69萬家，同比增長約25.1% 。其中超30%的門店跨越了5000萬元GTV/年的溫飽線
素材來源丨一問
“如果因為我們的存在，讓這個產業變得不一樣，這就是我們的價值，而且可以讓大家更有成就感，”貝殼上市時，彭永東說。
而這份成就感，越來越現實的體現在了這個行業上。上市第一年，貝殼找房交出了一份亮眼的財報。
美東時間3月15日美股盤后，貝殼（NYSE:BEKE）發布未經審計的第四季度和全年財務業績。財報顯示，貝殼2020年營業收入同比增長53.2%至705億元，全年凈利潤為27.78億元，全年GTV更是突破3.5萬億元，創下歷史新高。
如果我們跳出房產經紀行業來看貝殼的交易規模的話，它已經是中國當之無愧的第二大商業平臺。
正如貝殼的名字一樣，貝殼找房擁有異常頑強的堅持力，化石沙為珍珠。
這種堅持長期主義，堅持“做難而正確的事”已經成為貝殼的基因和價值觀。也是因為這種堅韌，換來了房產經紀行業的又一個春天。
“我們自己認為“ 有尊嚴的服務者，更美好的居住 ”是貝殼出發的起點，也是我們的源頭”，彭永東說。
早在兩年前的2007年，鏈家就開始布局線上，2009年推出了“鏈家在線” 。可以說，在互聯網技術應用上，鏈家比同行早走了幾年。也可以說，鏈家與貝殼相比同行，更早一步意識到數字化的重要性。
真正讓貝殼賺了七百億的核心，是“樓盤字典”，一個有超過2.2億套房子的“樓盤”檔案，真房源數據庫，推動產業鏈在線化通過300多個字描述這個房子的信息，而且不斷地豐富在房子上發生的行為和相應的數據。基于自有與加盟的合計超過全國25萬家門店與200萬經紀人數據的經紀人能力模型；以及標準化的CAN合作網絡。

01
如何利用數字化重建房產經紀行業標準？
一直到現在，買賣房子是非常低頻的交易。買房子在很多人眼里，還屬于類似“一生只愛一個人”的動作。在行業背景下，房產經紀人的從業時間非常短，平均從業時長可能只有10個月，很多經紀人沒有很長期的打算，這是整個行業的第一個痛點。
如果房產經紀人不看長期。那么消費者就更不會有很好的體驗，因為沒有人會關心這個單子里面消費者體驗會什么樣。
所以大家也看到房產經紀行業的第二個痛點是：消費者體驗很差，無論是線上還是線下，體驗都非常差。
房產經紀這個行業需要一個看長的機制，對于消費者來說，這是他一生中最重要的一個決策。如何讓這個行業的服務者都看長，如何讓用戶的體驗變得更好，這件事情就成為了重構整個產業基礎的底層邏輯。
為此，貝殼用數字化的手段，重新定義了三個標準：
第一，關于物的標準，即房子的標準，如何通過數據對每個房子進行相應的定義，不同的房子之間如何進行描述；
第二，關于人的標準，這個行業中，什么樣的經紀人才算一個合格的經紀人；
第三，關于流程的標準，整個行業流程從第一步到最后完成，需要多少環節，每個環節是怎么定義的。
彭永東認為，這三個標準如果能夠得以建立，甚至能夠得以應用，這個行業就會變得完全不一樣，實事也如他所想一致。
房產經紀行業是一個非常典型的傳統行業，服務不夠標準化。勞動密集、重資產、線下低頻這些都是它的原有代名詞。
為了滿足消費者的需求，在彭永東的帶領下，貝殼通過數字化手段改變了房產經紀行業生產要素配置方式。
數字化在貝殼轉型升級轉型過程中，主要有兩個作用：第一，數字本身對整個模式產生了「增量」價值。
數字化極大改善了消費者的決策質量，提高了決策效率。從這個角度來說，數字化毫無疑問是非常有利地推動了這兩個方向：消費者體驗和行業效率的提升。
第二，它讓貝殼整個房產經紀組織不斷「迭代」。

02
如何利用數據構建真房源，提升客戶體驗
與現實空間相比，數字空間的邊際成本很低，因此，鏡像拉通現實鏈條的完整數字化空間一旦產生，組合和配置的資源越多，效率越高，收益越大。
從利用數字交易鏈實現鏈家自身房源客源的配置和自營業務的數字化，到實現全行業的資源配置，規模的擴張遠超過成本的增加。
在現實房產交易之中，很多人很難表達自己的需求，比如一個顧客想買一套房，想買什么樣的房子呢？
沒有數據化以前，這件事情在物理世界發生了就發生了，然后就煙消云散了，有了數據以后，就會發現大量用戶在不同房子之間是有關聯度的。
為此，我們知道了，如何更精準地推薦和用戶相匹配的房源。
這是很難被表達的，但通過很多數據、模型，可以把與顧客匹配度高的房子抽象出來，所以推薦會變得更加精準，顧客選擇效率會唄極大地提高。
但是在房產經紀這個里面，存在房子、客戶、經紀人這三方。那么，所有數據必須有一個最初的載體，它一定要附著在一個載體上。
貝殼認為最好的載體就是物理不動的房子。而且對于消費者來說，他必然要消費這些數據，你對它的研究越深，你對它的數據化程度越高，這件事情就能解耦整個匹配的效率。
為此，貝殼做了三個努力：
第一，解決這個房子在地球上到底有沒有的問題。怎么辦呢？用樓盤字典。房產經紀想要去系統里面找房源的時候，只需要從數據庫里面選哪一套房子是要出售的就可以了。
第二，解決這個房子業主真實意愿的表達。
第三，看房屋信息是否真實。組建了一千多人的拍攝團隊，專門給房子拍照片，拍VR 。已經是全世界最大的關于空間數據的資料庫了。從某種角度來說，這些都是為了未來的產業進化奠定基礎。
數據顯示，2020年第三季度，貝殼的VR 累計采集房屋數量達到了711.3 萬套，較之上季度增長35.8% 的高速增長背后，近一年來的累計VR 瀏覽量也達到了9.66 億次。對于 VR 看房這一技術，其實其團隊早有準備。
2017年，貝殼成立了如視。目前，如視已打造出完整的軟硬件VR 采集方案，并延展出VR 帶看、AI 講房、AI設計等系列應用，并將技術實現廣泛輸出。
彭永東說，“我們今天把每一套房子通過VR 完全地線上化、數據化，實際上它解決了很多這個行業要素被重新帶到一個更大空間的問題。一方面，會讓整個消費者在決策時候變得質量更高、決策更有效率；幫助服務者能力提升，推進行業提效。另一方面，它讓整個組織不斷迭代。我認為數字技術的進步，核心是創造一種場景，你可以不斷地迭代自己，而且迭代的速度會越來越快。”
據了解，2020年疫情期間，貝殼全面啟動經紀人線上培訓和VR帶看、線上售樓。2020年平臺全年VR帶看發起量超過6600萬次，而2019年僅為390萬次，用戶線上看房習慣得到了培養。
通過數字技術，貝殼把每一套房子完全地線上化、數據化，實際上它解決了很多行業要素被重新帶到一個更大空間的問題，重構了房產經紀行業的“貨與場” 。

03
如何從0到1，重建房產經紀人標準？
有了選擇，就要想辦法促進決策。
地產經紀行業的商業模式就是仰賴于覆蓋在社區周邊的經紀人們，日復一日對消費者傳遞有價值的市場信息，幫助消費者實現有尊嚴的服務和更美好的居住。
但原先地產經紀給人的體驗是非常差的。原因在于，地產交易還是一個低頻生意。消費者不經常做這件事情，所以消費者缺乏基本的鑒賞力或評價能力。
加之經紀人只有10個月的從業期，對經紀人來說，最關鍵的是能不能成交，用戶體驗好不好，可能放在第二位，所以他可以發一個比較低的價格，比較虛假的房源，客戶就能找到他。如果找到他，就意味著他有可能會成交。
從某種意義來說，是因為這個行業門檻太低，大家認為這個行業不需要什么能力。這也是地產經紀人成為一個受人尊敬的職業的原因。
但是彭永東不這么看，他認為這個行業有非常強的知識和技能要求，所以從這個角度來說，這個行業的門檻會越來越高，也讓那些投機者更難進入這個產業。
利用數字技術進行運營和管理系統，是如今大多數企業進行數字化轉型的基本套路。而貝殼作為房產經紀行業的后起之秀，他們的崛起在于意識到了數字化轉型的關鍵：“從企業內部管控為主的信息化，擴展到數字化拉通產業鏈” 。
從鏈家到貝殼，這套系統被開放出來面向整個房產中介行業，一次交易中的貢獻者和分傭者，可能是來自三家不同中介的五個不同員工，從而形成了房產中介行業的ACN數字化協作網絡，從鏈家到貝殼，從企業的數字化邁向了產業的數字化，出現了“住”的產業互聯網雛形。
2014年，為了解決房地產中介行業的跳單痛點，鏈家嘗試從直營模式向ACN方向轉型。
ACN模式借鑒自美國的房源共享系統，將房地產交易拆分為房源錄入、房源維護、客源推薦等10個細分操作環節，并根據數據制定考核指標。交易若能完成，參與環節的經紀人可以分得一定比例傭金。這有助于減少經紀人間的無序競爭，為用戶提供標準化服務。
之后，貝殼找房將二手房交易流程中的所有環節，拆分給12個服務者角色，重塑了整個場景中的人、服務和流程，同時將整個流程的制定進行了數字化。
如果一個經紀人具備一種能力，他就可以承擔這個環節里面的工作，同時也可以獲得相應的收益，這樣，權責利就能對等。
首先，貝殼將現實世界中復雜漫長多步驟的房產交易鏈條，精細化地鏡像復制到了數字化空間，將每個環節每個角色細顆粒度地對象化，實現價值的精細度量和分配。
一次交易，從發現和錄入房源，到上門量房繪圖拍照，到發現和錄入客戶，到帶客戶看房，到談判撮合交易，到帶客戶辦貸款，到協助合同簽訂，到辦理過戶，整個鏈條中的各個環節可以由不同的人分別完成，一旦交易成功，每個參與者根據在各個環節的貢獻率進行分傭，實現了精細化的協作、價值度量和價值分配。
同時，不同經紀人在和客戶互動時候，在不同能力點上，表現是有高有低的，貝殼通過打造數字化的服務系統，讓服務有體系、有標準、可視化、可追溯，消費者可以在平臺借助貝殼分等數字工具看到服務者的服務歷史和表現，從而更有依據的進行選擇和決策。
有了服務系統以后，可以看到經紀人的能力點分數，哪些能力點是他的瓶頸，他需要得以突破，然后可以給他相應的訓練。并且，可以從下一次他和客戶的互動，看到他的表現怎么樣，這些數據都可以成為下一次迭代的輸入，從而幫助服務者不斷提升能力。

04
結語
貝殼找房通過數字化從驅動自身業務，到賦能別人，做難而正確的事，往往非常艱難。需要長期對行業基礎設施進行改造，得到行業從業人員的支持理解，從而提升效率和消費者體驗，才能最終讓整個行業獲得良性及健康的成長。
貝殼找房CEO彭永東在電話會議上表示，改變經紀行業的歷程已經度過了初期階段。他透露，2020年平臺總連接門店數量超過4.69萬家，同比增長約25.1% 。其中超30%的門店跨越了5000萬元GTV/年的溫飽線，而這個比例2019年只有19% 。
越來越多貝殼鏈接的門店開始從獲得實際效益，房產經紀行業也在迎來久違的春天。終于，通過數字化，貝殼開始逐漸兌現全面賦能數據化價值與服務者價值的承諾。
~END~
貝殼找房，一家披著“偽科技”和“壟斷”皮的公司？文丨吳大郎
出品丨牛刀財經（niudaocaijing）
上市一周年，貝殼的神話，徹底破滅了。
就在貝殼找房發布2021年第二季度財報前的一周，其股價跌破20美元每股的發行價。
財報發布后，由于貝殼找房業績不及預期，股價低開為17.17美元每股，收盤價為19.66美元每股，依然低于去年上市時的發行價。
而貝殼找房上市，恰恰就是2020年8月13日。
上市一年，猶如黃粱一夢。
貝殼找房頂著居住服務平臺第一股的光環，憑借著房產交易的巨大GTV，以及互聯網科技股的光鮮外衣，市場曾經一股給予極高的估值。
不僅上市當天股價漲幅一度高達87%，此后，貝殼找房的股價一度達到79.4美元每股，總市值超過900億美元。
8月11日晚間，貝殼找房公布了2021年第二季度財報。
財報數據顯示，貝殼找房2021年第二季度總交易額達到1.22萬億元，同比增長22.2% 。其中，二手房交易總額為6520億元，同比增長11.7%；新房交易總額為4983億元，同比增長32.3% 。
營收上，貝殼找房2021年第二季度營收為242億元，同比增長20% 。其中二手房營收為94億元，同比增長僅為4.9% 。新房交易營收為139億元，較去年同期的105億元增長31.9%，增速遠高于二手房交易。
財報發布后，貝殼找房的股價開盤大幅低開，主要是由于業績不及分析師預期。
貝殼找房第二季度的凈利潤為11.16億元，相比之下去年同期為人民幣28.39億美元，同比下降61%；調整后凈利潤為人民幣16.38億元，相比之下去年同期為人民幣29.51億元。
此前，華爾街5名分析師平均預期，不按照美國通用會計準則計算，貝殼找房第二季度每股美國存托股票收益將達0.25美元。財報顯示，不按照美國通用會計準則，貝殼找房第二季度歸屬于公司普通股股東的調整后每股美國存托股票攤薄凈利潤為人民幣1.37元，不及分析師預期。
早在貝殼找房上市之初，市場就對其“ 科技 ”外衣的身份有懷疑。脫胎于鏈家體系，貝殼找房實際上是以鏈家為基礎，把一整套線下門店等業務裝入了線上的貝殼找房體系內。
但是由于其“ 科技 ”的外衣，市場給予了極高的估值。市值高點的900多億美金，超過了萬科等一眾房企，即便是當下，40多倍的市盈率也處于較高的水平。
從財報數據中可以看出，貝殼找房第二季度的GTV依然處于增長狀態，另外，今年年初有報道指出，貝殼找房的買賣房屋交易服務費用從買方的2%調整為買方2%+賣方1% 。意味著，一套200萬元成交的二手房，中介費4萬元。費率上調后，同一套房子中介費上漲到6萬元。
GTV增長，再加上交易服務費用提高，貝殼找房的利潤竟然下滑。
財報中還披露，2021年第三季度，貝殼找房的營收將在145億元到155元之間，較去年同期下降約24.6%-29.4% 。
自從貝殼上市以來，行業利空不斷。
其中貝殼找房對行業是否形成實質性的壟斷，這一隱患開始不斷放大。
尤其是年初重慶貝殼和鏈家將交易服務費上調為3%這一行為，讓市場更是擔憂其通過壟斷地位來對行業進行價格控制。
首先，數據方面，貝殼找房在深諳房地產的基礎上建構了大數據與云計算，并推出了轟動業界的樓盤字典。樓盤字典是房屋信息數據庫，也是鏈家網引以為傲的核心資產。
另外，貝殼找房依托"樓盤字典"的底層基礎數據，結合業主、客戶、經紀人、平臺之間深度連接產生的海量交互數據，打造和升級了全生命周期的真房源驗真系統，層層把關進行動態實時驗真，提高了買賣雙方的找房體驗和交易效率。
要知道，當前中國幾乎所有房地產中介企業做的都是小數據，而非大數據。
其次，流量方面，在很多平臺上面，貝殼找房目前占據了所有的搜索入口，這意味著貝殼找房已經占據了所有的線上用戶。與競爭對手相比，貝殼找房擁有的是：線上的大數據與云計算，線下的無數門店觸點（加盟的德佑+自營的鏈家），線上線下正在高頻交互。
線上搶流量、線下搶門店、內部抓管理，用技術贏得核心競爭力，這或許是貝殼找房迅速發展壯大，并讓對手望而生畏的主要原因。
過去兩年多時間，貝殼找房，把線上線下兩件事強力糅合在一起，憑借著強大的融資能力，他們在中介領域打垮了所有對手。
據了解，貝殼找房分為三個體系，平臺本身依靠向入駐的中介品牌收取平臺費。
最新數據顯示，截至今年6月底，貝殼找房門店數量達到52868家，代理商數量為54.86萬人。
用左暉的話來說，“我們在做一個球場，希望在這里踢球越來越多，大家踢球的規則越來越好。我們的利益其實在市場的利益上。一個公平公正的協議和規則對貝殼平臺的利益是最大化的。”
“我希望未來在這個平臺達到100個品牌，有一個鏈家還有其他99個。這是一個極其復雜的博弈，最大的利益應該是博弈的規則。如果行業效率始終這么低，我們就永遠沒有成長空間；我們的商業基礎結構在發生變化，要么對抗要么一起往前走。但行業必須走出信用損傷的囚徒困境，這是一個負循環。所有人都在受損，只不過我們沒有感知。”
從上線之日起，關于貝殼找房的爭議和質疑就沒有停過，公司還一度受到同行的“圍追堵截” 。
不同于鏈家主打線下直營，貝殼找房是一個基于互聯網的開放平臺，貝殼找房以共享真實房源信息為號召，吸引中小地產中介、經紀人與經紀公司入駐，在帶看、成交等各個環節取得回報，共同切分收益。
創始人左暉就曾經說，有望將貝殼找房做成一個包含鏈家在內的房產中介都入駐的平臺，大家配合分享資源和收益。
然而，貝殼找房的這一模式從一開始就受到了行業內的質疑和反對。
同行們認為，貝殼找房本屬于鏈家體系，鏈家入駐貝殼找房后，貝殼和鏈家就既是平臺還是做買賣的商家，既是中介行業制定游戲規則者，又是參與者。
貝殼找房雖然定位于互聯網平臺，但是最后的成交仍然要依靠鏈家等線下門店。
此前我愛我家集團董事長謝勇在接受媒體采訪時曾直接表示：“ 那種既做線上、又做線下的平臺，既做裁判員又做運動員，這在商業倫理和操作邏輯上是我們不太能接受的。這個行業需要的是百花齊放，而非一枝獨秀。”
事實上，鏈家聯合中介抵制開發商的同時，自己也在被行業抵制。2018年，58集團牽頭組成“反鏈家”聯盟；金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》。
對貝殼找房和鏈家“既做裁判員，又做運動員”行為進行抵制。
這也許是貝殼被質疑壟斷的原因。
什么是壟斷？指一個行業里有且只有一家公司（或賣方）交易產品或者服務。
該（征求意見稿）明確地指出，在特定個案中，如果直接事實證據充足，只有依賴市場支配地位才能實施的行為持續了相當長時間且損害效果明顯，準確界定相關市場條件不足或非常困難，可以不界定相關市場，直接認定平臺經濟領域經營者實施了壟斷行為。
真金不怕火煉。貝殼找房是否真的壟斷了市場，只有看市場相關部門是否具有一雙明察秋毫的“火眼金睛” 。
「半年報」貝殼的幾個關鍵指標
原創房小評中國房評報道
上市一周年，貝殼經歷了很多。然而，貝殼仍然用一份亮眼的成績單，表現出了自身的成長性。
8月12日，貝殼（NYSE：BEKE）發布2021年上半年財報，幾項關鍵指標漲幅均超過60%：
營業收入為449億元，同比增長64.6%；
調整后凈利潤為31.40億元，同比增長68.8%；
總交易額（GTV）達2.29萬億元，同比增長72.3%；
其中，存量房業務GTV為1.33萬億元，同比增長70.1%；
新房業務GTV為8417億元，同比增長70.7%；
新興及其他業務營收突破12億元，同比增長68.9% 。
上半年，我國商品房交易規模創下歷史新紀錄，北京等重點城市的二手房交易規模也創下多年來新高。市場熱度立即體現在貝殼這只房地產經紀領域的領頭羊身上。
除外部市場因素外，貝殼本身的優勢，也放大了這種成長性。
上半年，在真房源的基礎之上，貝殼進行了幾項重要的服務品質和效率提升工作。
1、截至第二季度末，貝殼簽約服務中心在全國30城落地287家，大幅提升了簽約環節的服務體驗和安全性。
2、貝殼持續推進新經紀品牌門店“一二手經紀人分崗”，截至6月底，在21個城市里有61%以上的門店完成了一二手分崗，進一步提升了合作效率。
3、二季度，貝殼在上海試點推出數字化工具“必行Pad” 。經紀人在與客戶當面溝通時，可以用“必行Pad”更清晰全面地呈現房屋現狀、未來裝修效果等信息。在“必行Pad”幫助下，經紀人和客戶的平均交互時長增加29% 。
4、貝殼持續豐富新房樓盤的線上信息，增加了樓盤不利因素等信息點披露，讓消費者可以更全面、真實地了解房屋信息，并做出更合理的決策。
5、上半年，貝殼與97%的合作開發商簽署了“五不”承諾協議，即不截客、不洗客、不行賄、不收取客戶資金、不虛假宣傳，從而讓新房生態更加健康。加上“N天無理由退房”服務承諾等多項措施，為消費者營造安心的品質購房環境，助力“無憂購房” 。
不斷優化的服務體驗和服務效率，促進貝殼連接的各大門店上半年實現經營業績提升，尤其是非鏈家門店：
存量房GTV同比增長達89.6%
新房GTV同比增長達84.5%
均高于貝殼存量房和新房整體GTV成長速度。這正體現了貝殼對于行業中小品牌的吸引力和賦能效果。
以平均業績來看，德佑門店店均GTV兩年CAGR（年復合增長率）達到20%，第三方門店店均GTV兩年CAGR也達到了15% 。
過去12個月里，貝殼GTV超過5000萬溫飽線的門店數量已經超過19500家，占比37% 。
貝殼的經營優勢，吸引了更多人加入。截至2021年6月30日，貝殼連接門店達52868家，同比增長25%，其中約30%的新增門店是現有門店店東創業，連接經紀人達548600人。
貝殼不僅在線下實現了高成長性，受線上線下融合模式的飛輪效應帶動，2021年第二季度，貝殼移動端月均活躍用戶達5211萬，同比增長33.5% 。
印象中，這也是貝殼月均活躍用戶首次突破5000萬的里程碑。
上半年，貝殼在成交規模、門店、經紀人和用戶領域都獲得了不錯的成長性。
不過，更讓人印象深刻的是貝殼竟然主動在財報中披露：
第三季度收入將在145億元至155億元之間，同比下降約24.6%至29.4% 。
未雨綢繆，是貝殼“長期主義”的表現。
今年，調控政策不斷向二手房領域覆蓋，房貸審批收緊、二手房指導價等措施，遏制了房價過快上漲，一些二手房過熱城市出現明顯下跌。
面對復雜的市場環境，貝殼董事長兼CEO彭永東在電話會議中做出了回應：
“08-09年我們做科學管理，11-12年我們做真房源，14-15年我們開始探索全國化，17-18年貝殼模式開始試點。很顯然，如果沒有每次的市場調整和所激發的創新力量，行業就不會有今天的發展。”
過去20年，鏈家和貝殼就是在一次次市場調整中，不斷改革創新，帶來面向未來的品質迭代、戰略思考和發展機會，才有了今天的成果。這次，貝殼會像過去20年一樣，再一次向內歸因，去找尋穿越市場波動，在未來長期創造價值的機會。
彭永東認為，隨著供需平衡和房價長期相對穩定，樓市會出現三個轉變：即市場的重心會由“房”轉向“人”，由“交易”轉向“服務”，消費者的需求由“買到房”轉向“住得好” 。
同時“住”這個行業仍然相對低效，用戶滿意度低，標準化、數字化、線上化程度低等問題亟待解決。基于此，短期內房地產市場的調整，不會改變消費者長期對美好居住的向往和需求。
供需平衡的中性市場是貝殼長期發展的基礎，貝殼將持續賦能經紀人提供更多社區服務，并通過租賃和其他創新解決方案，幫助年輕一代住得更好。
對于一家堅持“做難而正確的事”的企業而言，難已經是習慣，在克服難的過程，貝殼一次次實現了對行業的顛覆性創造。
在這個新的市場環境中，貝殼會有什么新的應對之法，值得期待。

市值跌去4000億后，貝殼正面臨周期的考驗
2021年是極其特殊的一年，許多巨頭公司都在面臨顛覆性的考驗，貝殼這個在線房產交易的巨獸，也不例外。
在剛上市的那幾個月里，貝殼市值一度超過6000億，超越萬科、碧桂園兩家房企龍頭之和。
未料到在進入2021年之后，先是反壟斷的“達摩克里斯之劍”高懸，隨后創始人左暉離世、中概股遭遇監管風暴，房地產調控也愈發嚴厲。
短期內的貝殼遭遇了前所未有的危機，投資者們也不斷用腳投票，其股價在過去的20天里直接腰斬。從高點至今，貝殼的股價已跌去了超過4000億。

行業政策高壓下，貝殼交出了一份還算不錯的中報。
從上半年整體情況來看，貝殼仍然保持著高速增長。比如說GTV這一項就創了歷史新高。財務數據顯示，貝殼上半年GTV達2.29萬億元，同比增長72.3% 。
在具體項上，截至今年6月30日，貝殼存量房業務GTV為1.33萬億元，同比增長70.1%，新房業務GTV達8417億元，同比增長70.7% 。此外，貝殼新興及其他業務營收也同比增長68.9%，突破12億元。
這意味著發生在貝殼平臺上的新房交易，已占據近十分之一。按照國家統計局的數據，今年上半年，全國商品房銷售額92931億元，同比增長38.9% 。
細看下，二季度里貝殼的財務數據發生了些微妙變化。
財報顯示，貝殼在今年第二季度凈營收為人民幣242億元，同比增長20%，凈利潤為11.16億元，較去年同期的28.39億元下降了61% 。經調整后的凈利潤為16.38億元，也低于去年同期的29.51億元。
有地產分析師分析稱，二季度凈利潤下滑主要原因是去年同期的基數較高。受到疫情影響，去年一季度很多消費者的決策延遲至二季度。
最大的變化則發生在二季度營收結構中。在第二季度，貝殼二手房交易服務營收為96億元，同比僅增長4%，新房交易服務營收為139億元，同比增長31.9%，新興服務和其他服務營收為6.6億元，同比增長50.6% 。
這也是貝殼上市后，首次出現單季度二手房服務營收低于新房交易服務營收的情況。在今年一季度，貝殼二手房交易服務營收的水平還在102億元，略超新房交易服務收入的99億元。
這種變化的原因在于，二手房交易正成為房地產調控的主戰場。在今年2月深圳出臺二手房參考價制度之后，成都、西安等城市也隨后表態跟進，其后寧波、上海、紹興等10余個城市也出臺政策管控二手房價格。
并且在業內看來，針對二手房的調控政策還將更廣泛地鋪開，這也將繼續對貝殼的業務造成沖擊。
有中介分析師對華爾街見聞表示，近期各地二手房參考價政策紛紛出臺，對房源掛牌形成很大約束，這也將徹底打破以貝殼為首的中介在二手房定價中的慣常玩法，貝殼的房源掛牌價格被迫下線。
因不少政策是在7月份起才陸續實施，這意味著二季度中貝殼財報所遭受的沖擊，還不算個事，貝殼會在第三季度開始遭遇真正的考驗。
貝殼內部在短期內也并不看好。貝殼預計，2021年第三季度營收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%~29.4% 。
貝殼CFO徐濤表示，預計下半年新房市場GTV將同比下滑。不過他認為，下半年開發商獲客難度加大，會將更加依賴經紀人渠道。

貝殼這個去年8月剛上市的新星，在不到一年的時間里股價坐上了過山車，市值從最高6000億跌到了不足2000億。
過去這幾個月，貝殼遭遇了中概股監管、反壟斷和房地產調控的多重壓力，貝殼的股價跟著整個中概股板塊的下滑，隨波逐流。
創新高的GTV，也未能彌補投資者對貝殼發展的憂慮。財報后首個交易開盤，貝殼股價下滑超過15%，創下上市來的新低。
“第一房地產在線交易平臺”的身份，讓貝殼受到了互聯網平臺反壟斷大潮的影響。業內也有質疑聲音，說貝殼的VIP協議涉嫌二選一。
8月12日，貝殼召開投資者電話會議，對于外界疑慮貝殼是否涉嫌壟斷的問題，彭永東表示，在過去這段時間里，貝殼積極配合相關部門，認真自查和整改，得到了很多與相關部門高密度溝通與匯報的機會，不僅收獲了相關主管部門的肯定，也同時進行了持續向內歸因的思考。
徐濤也補充，“目前，公司未接受任何與反壟斷問題相關的正式檢查”，不過貝殼已經及時提交自我檢查報告。
此外，身處房地產行業高壓式的周期調控中，營收主要來自于新房和二手房交易的貝殼，在住宅交易的價格和次數都被“掐住脖子”的情況下，其業績、股價和市場預期都將被直接影響。
貝殼管理層少見地回應了中介費用調整的傳聞。這則傳聞指，中介費將降為當地社平工資的3倍。
徐濤稱，對這個傳聞表示震驚，在與住建部溝通求證后，住建部明確回應此前并不知道這樣的消息。
徐濤認為，調控政策更多是為了提升房產過戶交易流程的規范性，幫助市場規范發展。在這個背景下，誰受益、誰面臨挑戰顯而易見，對此并不擔心，完全擁護和支持。
中金研報稱，房地產市場整治力度的加大和交易量的階段性下滑，將加速中小房產中介機構的出清，合規頭部機構的服務溢價更為凸顯。
對于貝殼這個龐然大物而言，更需要思考的，不是短期內市值和業績的波動，而是如何在一個更長的歷史視角下，穿越周期，獲得發展。
過去20年，貝殼伴隨著中國城市化和房地產市場的爆發，收獲了自己的模式和“地盤”，成長為第一獨角獸，但站在當下，如何面對更久遠的未來？
在彭永東看來，中國房地產走過了四大階段，政策調控是為了平滑周期。
大致上，房地產行業每三年一個周期，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開始，房價出現波動，對應的抑制政策則會出臺。“每當市場均衡被破壞，就會出現相應的政策，市場逐漸降溫，直至下一個循環。”
已經20歲的貝殼，都經歷了這些周期并壯大。因此，彭永東判斷，短期內房地產市場的調整，不會改變消費者長期對美好居住的向往和需求。貝殼也將會像過去20年來所經歷的，去找尋穿越市場波動，在未來長期創造價值的機會。
當下，房地產行業正從金融源頭戴上緊箍咒，從開發端到消費端，一個全新的周期才剛剛開始。貝殼顯然不能依賴舊有的路徑，也要同其他房企轉型那樣，尋路“第二增長曲線” 。
彭永東介紹，今年公司發展的側重點在于第二賽道。他所言的第二賽道，是包括家裝、在內的新業務發展，6月，貝殼花80億收購了圣都家裝，重倉C2C裝修業務。
不過從目前的財務數據來看，新興服務和其他服務營收占總體營收的比重不足3%，短期內還不能成長為公司的支柱性業務。
貝殼未來的路并不那么好走。眼下，恒大、碧桂園、萬科、龍湖等行業巨頭，都已經紛紛盯上了“房地產在線”業務，并積極布局，這將分食貝殼的優勢市場；而所謂第二曲線業務，也都是“窄門”，目前都還沒有成熟的模式。
貝殼，注定一直要做探路者。或許，這也正應了左暉所說的那句話，“要做難而正確的事” 。

貝殼發布Q1財報，2021年各方面的業績情況如何？貝殼發布Q1財報5月20日，貝殼公布了截至2021年3月31日的第一季度財務業績。財務報告顯示，貝殼2021年第一季度營業收入達到207億元(人民幣，下同)，同比增長190.7%；凈利潤10.59億元，調整后凈利潤15.02億元。
總的來說，貝殼在2021年度表現得還是比較好的。
貝殼聯合創始人兼首席執行官彭永東表示：“得益于中國疫情得到有效控制后的強勁經濟增長，在堅持‘留在家里不投機’的影響下，貝殼在第一季度取得了出色的業績。強勁的業績增長也歸功于貝殼對核心業務價值的堅持，以及其對改善行業質量服務和增強消費者體驗的長期承諾。展望未來，我們將繼續提升自己，投資于提升核心價值的舉措，同時為行業發展做出更多努力，為每位參與者帶來更多信任和長期價值。”
在房地產交易這一重工業互聯網服務領域，貝殼開發了以質量為核心驅動力的新模式。質量提升帶動的效率提升和規模提升的良性循環已經完全形成，成為貝殼的核心驅動力和競爭優勢。
此外，2021年，科控股股份有限公司推出了“春天希望計劃”，建立了職業周期中的服務商培訓體系，建立了服務商終身學習機制，通過各種措施提升了業內服務商的專業素質和技能水平，推動了服務商專業薪酬和就業待遇的提升。
為了滿足人們對更好生活的需求，除了從住房和生活設施的供給方面進行改革外，租房、買房、住小區等生活服務的體驗也是一個重要因素。在這樣的背景下，近20年來，殼牌一直將質量作為公司發展的生命線，努力克服人、物、流程等因素可能出現的差異，為消費者提供穩定、可預測的優質服務。
對于貝殼的業績，你會看好嗎？
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