抵押登記要先繳納土地使用費的原因是:
深府［1997］136號文的規定，抵押人在辦理房地產抵押登記之前應先向規劃國土部門交納土地使用費后方可辦理 。具體還有以下兩種情況:
【抵押登記為什么先繳納土地使用費】1、抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應交納土地使用費后才辦理抵押登記 。
2、抵押人屬個人的，其自用性質的住宅可以暫不交納土地使用費，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費后方可辦理抵押登記 。

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