什么是房產眾籌房產眾籌是什么意思 _經驗分享

房地產眾籌應該怎么玩
在過去十多年的時間里，投資房地產幾乎是最保障的投資。但隨著經濟的放緩和國家貨幣政策的寬松，房地產行業的一些問題也突出表現出來，發展也開始降溫。下面我來告訴大家房地產眾籌應該怎么玩。
“互聯網+金融+房地產”的房地產眾籌模式應景成為新的融資渠道，房地產與眾籌相遇,成就了房地產眾籌行業的火爆。但游走在法律空白地帶的房地產眾籌也存在諸多風險,投資人在選擇房地產眾籌項目前要做足功課。
第一、理財型房產眾籌為主
事實上,目前行業中多為理財型房產眾籌,即眾籌平臺選擇短期化、房價有上升預期的現房產品,通過拿出房源作為標的,以低于市場的銷售價格及“基本理財收益”+“浮動收益”吸引投資人,由投資人共同享有物產權。一般此類眾籌參與時間比較短,多為180天到3個月左右,由于投資人數眾多,一般房產證等證件將交由第三方公正公司代投資人持有。
一般而言,此類產品預期收益率在10%到30%之間。比如新快報采訪人員查詢房籌網的一些已經回款的項目,年化收益率在20%左右。對于收益率的計算,一般都是由租金收入再加上項目增值收益部分組成。
對于項目增值收益部分的計算一般每家平臺都有不同的規則。比如房籌網規定,若項目年化綜合收益率等于或低于15%的,則全部收益由全體投資人按所占份額分配,房籌不參與分配。若年化綜合收益率超過15%的,則項目綜合收益按照不同比例分配。
第二、房地產眾籌仍處于摸索期
國內房地產眾籌的起步大多從營銷類眾籌起步,比如最早的萬科等做眾籌都是先從預售或營銷類眾籌開始。最早是2014年9月22日萬科與搜房合作推出房地產眾籌,“蘇州萬科城”是試水首單房地產眾籌的項目,溢價五成競拍成功。
國內房地產市場價格居高不下、供遠大于求使得房企加大去庫存化和調控逐步去行政化成為樓市兩大趨勢。同時,消費群體年輕化和消費方式多樣化使得眾籌的全新模式更容易獲得購房者的充分參與。“一些地產商拿地前就開始試水,在拿地前有多少人關注這個地方,他們的需求是什么,從拿地到完成初步規劃,所有營銷都是前置的,需要團隊高效運作。”某地產商對新快報采訪人員說,目前很多開發商選擇營銷類眾籌,不是在提高利潤,而是降低成本實現資金快速周轉。
除了房地產商外,一些第三方房產眾籌平臺也逐漸興起。房籌網董事長陳宏楷對新快報采訪人員說,國內的房地產眾籌還處在摸索階段,作為第三方平臺,他表示只選產權清晰、現成的物業合作,比如富力盈凱廣場辦公樓、天河新天地等項目。
“房地產眾籌的摸索期,找到合適的切入點很重要。”一米好地創始人馮印陶說,一米好地房地產眾籌平臺專注做青年公寓、聯合辦公空間、舊房改造。
他認為,房地產眾籌不僅僅用來解決去庫存化的問題,“這只是供給需求而不是市場需求” 。房地產眾籌的需求更多是一種投資性的行為。房地產本身要有升值的潛力,在房地產進入去存量的背景下,指望獲得超額收益比較難,但從理財的角度出發,還是有很多機會,比如把房地產打包,嘗試資產證券化等等。
第三、房產眾籌最大阻礙是政策風險
眾多業內人士均表示,房地產眾籌目前最大的阻礙為政策風險,游走在監管的灰色地帶,或涉嫌非法集資。北京大成律師事務所肖颯對新快報采訪人員說,非法集資界定并不清晰,一旦向不特定的社會公眾吸收資金,通過互聯網向社會公開宣傳,承諾以貨幣作為回報,就涉嫌非法吸收公眾存款。不過,目前房產眾籌平臺在宣傳時并不承諾本息保障,對于收益率也提醒消費者只是“預期” 。
此外,克而瑞信息集團廣州機構研究總監曾英杰表示,除了非法集資風險外,房產眾籌還涉嫌“非法銷售商品房風險” 。他表示,根據《中國商品房管理辦法》,開發商要銷售商品房首先要達到預售條件,無論開發類還是營銷類眾籌,都需要用戶在建房前先把錢給開發商,“一旦商品房沒有達到預售要求就很難繼續了。”
他還表示,房產眾籌也存在合同欺詐的風險。“目前無論是哪類房地產眾籌都是基于網上溝通交流,很多投資者沒有到實地調研,對于平臺提供的項目開發企業資質也很難求證,很多細節沒有辦法實地考察,比如一開始的條件與交樓的條件是否一致等等” 。
最后,曾英杰表示,還存在資金是否被挪用的風險。“房產眾籌時間鏈條比較久,錢給到開發商和平臺后怎么保證資金安全?”不過,目前不少房產眾籌平臺也開始與銀行進行了資金存管,可以確保平臺自由資金與投資人的資金分離。
雖然房地產與眾籌的結合仍面臨著相關法律法規作保障、淪為營銷推廣工具、投資者承擔較大風險等問題。但相信在相關政策逐漸明朗，以及證監會確定2016年開展股權眾籌試點雙重利好的刺激下，眾籌模式將會與越來越多的行業緊密結合。
1收益權轉讓并非保本,風險仍需自擔
目前,大多數理財型房產眾籌多是收益權轉讓,“可以理解成應收賬款轉讓。”馮印陶表示,收益權轉讓的內在風險就是收益率并非是固定的。“如果資產產生不了收益就可能存在風險”,他建立投資者根據自身的風險偏好來選擇產品。
2理財型房產眾籌產品收益率難暴漲
對于喜好超高收益率的投資者而言,理財型房產眾籌并非是一個好的選擇。“現在買房作為理財手段,想獲得超額的收益比較難,不過選擇城市核心區域標的獲得穩定的收益還是有機會的。”馮印陶表示,一般預期年化均在10%左右。
3房產估值難界定,投資前功課要做足

什么是房產眾籌？眾籌指的是在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。2012年12月8日美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。房產眾籌可以理解為多人投資一處房地產, 共同擁有并共同獲取房產收益的過程。
房產眾籌一般是怎樣運作的？目前市場上的房地產眾籌大致分為三種類型。
一是投資理財產品型，用房價上漲概念吸引投資者并募集資金投資房地產項目。項目增值則投資者獲利，貶值則虧損。
二是營銷推廣型，將眾籌的概念應用在營銷活動中，但并不大范圍推廣。如搜房天下貸和蘇州萬科合作推出了一套100平方米房源，在網上以54萬元的底價起拍，溢價部分則分配給眾籌投資人。
三是合作建房型，以“樂居眾籌”為代表，先尋找購房群體，后根據客戶的購房需求拿地，并通過專業開發商代建直至最終交付使用。
房地產眾籌是什么？
房產眾籌可以理解為多人投資一處房地產, 共同擁有并共同散纖稿獲取房豎伏產收益的過沖孝程。e資產率先在湖南把房產帶到互聯網進行眾籌。在湖南形成了互聯網+房產的模式。
名下有資產可以申請眾籌嗎
水滴籌是一個免費大病籌款平臺，
患者名下或者家里有房產是可以發起籌款的鋒埋
，平臺沒有資格去審核銀笑螞升蔽發起人的房產、車產的實際擁有情況，平臺只能要求發起人公開說明自己的家庭經濟情況并做公示，是否捐款個人自行判斷。
何謂房產產權眾籌？房產產權眾籌存在哪些危險？
現在國內房產產權眾籌仍處于起步期間，形式也相對簡略，首要有三種：一是出資理財產品型；二是推行推行型；三是協作建房型。
眾籌（CrowdFunding）指的是在互聯網上面向群眾籌集資金，以協助籌款人完成某個有特定含義的項目。這個概念2006年由美國互聯網雜志《連線》首先提出，這些年催生了一批仿慶州受到出資人和大眾追捧的眾籌網站，觸及范疇多在文化構思職業。
在美國，成立于2013年3月的RealtyMogul和成立于2013年6月的RealtyShares，首先將眾籌形式植入房地產范疇。
房產產權眾籌與集資建房有何差異
幾年前，房地產商場曾刮起一股“自個集資建房”的熱潮，但終究變得雷聲大雨點小，“自個集資建房”終究鮮有成功事例。現在的“房地產眾籌”與“自個集資建房”終究有何差異？業內人士表明，比較“自個集資建房”，“房地產眾籌”一般有公司在背面操盤運作，其成功的時機要比自個牽頭盡力要大得多，別的，“房地產眾籌”經過互聯網進行吸引市民參加，有非常好的平臺來進行定制，其自由度也要大很多。
不過，“房地產眾籌”在法令上仍有不少空白，這一新鮮事物能否改動房地發生態還有待觀察。“雖然房地產眾籌遠景誘人，但現在瓶頸也不少，首要法令法規和危險管控機制等要害范疇有待完善。”朱一鳴透露，有風聞稱今年底前監管層會修正《公司法》、《證券法差隱》中與互聯網金融開展實際需要不相適應的法令。若果真如此，對職業和房企而言都是一個利好音訊。
【什么是房產眾籌房產眾籌是什么意思】房產眾籌存在哪些危險？
近來，有不少媒體都對房產眾籌進行了有關報導，有些出資專家乃至指出該形式僅僅網下集資做法搬到網上罷了，其游走在法令邊緣，存有不合法集資的嫌疑。該形式并不宜廣泛提倡。他以為，房地產眾籌形式不可能出現單份房子產權和全產權相同合法有用的法令作用。中國的共有準則一共就只有2種：一起共有和按份共有。前者首要是夫妻一起共有房子，后者是依照比例享有房子一切權。房產眾籌走的即是按份共有。但是按份共有人只能依照自個享有的比例享有特定有些的權益，遠不是悉數產權一切享有的占有權、使用權、收益權和處分權。
這種權利被稀釋的具體表現即是，對于同一物業，假如備蔽有持有人想易手，但其他持有人不同意，如何處理？假如有些持有人交納了購房款，但有些購房者因為資金疑問不交納或未準時交納房款，開發商將如何處理、和諧該房源？此外，假如換之以按房子空間區分產權，各產權人對空間的區分幾乎不可能清楚。
但從事法令工作數年的律師李偉表明，房產產權眾籌形式發生的買賣做法假如發生于開發商取得預售許可證以后，則為正常的買賣買賣，即便出現多人共有產權也與不合法集資有本質差異，并不能說其不合法。
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