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科技資訊：北京別墅市場近來也呈現出升溫態勢

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科技資訊：北京別墅市場近來也呈現出升溫態勢

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與北京平層豪宅項目推盤意愿不斷走高類似，北京別墅市場近來也呈現出升溫態勢 。其中，限競房配比的類別墅產品“強勢登陸”與北京樓市眾多傳統老牌別墅“固守地盤”形成鮮明對比，二者的正面遭遇，正在成為本輪別墅市場的一大看點 。
限競別墅搶入市
來自地產營銷人發布的統計數據顯示，上周(3月18日-24日)北京別墅市場成交120套，成交面積萬平方米 ， 成交均價萬元/平方米，成交金額億元 。
值得注意的是，在別墅類成交套數排名前30位榜單上，限競房項目占據其中7席，包括泰禾北京院子二期、觀承大家、和棠瑞著、瑞悅府、萬科七橡樹、祥云賦、首開保利熙悅林語等 。其中，泰禾北京院子二期排在上周別墅成交榜第一位，單周共成交42套，成交金額4.4億元 。
另據1-2月北京別墅成交統計數據，泰禾北京院子二期也以54套的成交紀錄排在北京別墅成交套數的首位 。瑞悅府合院部分則以46套成交排在別墅成交套數榜單第二位 。值得注意的是，兩項目均為限競房項目 。
合碩機構首席分析師郭毅分析，當前北京樓市受限競房政策的影響，中小戶型和類別墅產品的供應明顯增加 。各家限競房樓盤為符合“7090”政策，又要實現項目利潤需求，很多容積率相對不錯的地塊通常會采取“拉高排低”的設計方案：將項目規劃成洋房、高層搭配合院聯排、疊墅這類低密度的類別墅產品 。這也是當前北京90平方米產品集中入市的同時，低密度類別墅項目正在迎來供應井噴的原因 。
實際上，當前已入市和未來一段時間內將尋求入市的限競別墅類項目為數不少 。據不完全統計，北京配建有低密度類別墅產品的限競房至少有數十家 。
憑借性價比的優勢，這些“別墅新勢力”有望蠶食或分流傳統別墅的市場份額 。隨著后續更多類似產品的入市，北京傳統別墅市場的格局或將被打破 。
【科技資訊：北京別墅市場近來也呈現出升溫態勢】一位行業人士指出，這些產品在具備“高端氣質”的同時，與傳統別墅項目相比又有了低總價的優勢 。它們將別墅產品以往動輒總價高達數千萬元下拉至2000萬元以下，甚至千萬元的級別 。甚至部分遠郊區的限競房別墅價格僅為“大幾百萬” 。而且受限競房供給集中所帶來的整體降價潮影響，不少限競房類別墅部分產品也給出不少優惠，在原本已有總價優勢的情況下，再一次用價格撬動了部分對價格較為敏感的客群 。
“部分公司和項目的強去化營銷也是本輪限競房別墅成交‘出挑’的原因 。”一位行業觀察人士分析，影響最大的當屬春節前后泰禾北京區域發起的“1號搶收計劃” 。通過一些優惠措施的推出 ， 泰禾創造了單周認購15億元的成績 。其中 ， 泰禾北京院子二期正是泰禾北京旗下參與“搶收”的主力項目之一 。
老別墅降價反擊
面對新勢力強勢進??，北京传统绹樒冰橕们已Z齜從?。
機構統計數據顯示，當前北京為數不少的老牌別墅項目近期推盤意愿增強 ， 而且不少項目更是推出了優惠活動，甚至有項目優惠幅度已達百萬元 。
其中，西山藝境500平方米聯排特價房的總價一次降價450萬元左右 ， 被業內稱為打折最狠的別墅 。值得注意的是 ， 包括豐臺三環板塊內的懋源璟岳也宣布推出一房一價的優惠措施，著實抓人眼球 。此外，曾一度在“泰禾1號搶收計劃”中亮相的泰禾金府大院項目仍有較大優惠力度 。當初總價3000多萬元的下疊產品 ， 銷售力度雖然沒有“搶收”時的促銷力度大，但現在也降至總價2800萬元，優惠力度仍舊不小 。此外，該項目的其他疊拼產品也有不同優惠;中鐵華僑城和園的平墅產品推出單價下降1萬元的特價房 。
一位樓市觀察人士分析 ， 面對新項目沖擊 ， 較早上市的別墅項目做出積極應對是正常反應 。畢竟當前市場剛呈現出的回暖跡象尚不穩定 。而且別墅類產品總價一般較高，客戶需要承受的資金壓力較大 。尤其是購買別墅的客戶通常有過置業經歷 ， 二套房的比例很高，也無形中提高了購買的門檻 。這些因素讓別墅產品的目標客群相對更為稀缺 。預計別墅市場上客戶的爭奪才剛剛開始 。
實際上，別墅市場今年前兩個月的成交就已先于整個樓市啟動 。數據顯示，1-2月北京別墅新增供應305套，同比上漲43%;成交593套，上漲104%;成交面積萬平方米，上漲157%;成交均價62189元/平方米，上漲35%;成交金額億元，上漲247%;目前存量10064套，同比上漲61% 。
另據機構數據，1月1日-3月17日，北京已有4個別墅項目網簽數據突破10億元大關，分別是潤澤御府、中糧瑞府、泰禾北京院子二期和遠洋LA VIE 。其中,潤澤御府以億元的銷售業績位居榜首 。
值得關注的是 ， 在別墅成交TOP的項目中 ， 總價2000萬元以上別墅占比達到55% ， 此外，5000萬元+別墅占比達到35%，其中還包括3個億元級別墅項目——遠洋LA VIE、九章別墅和富力山 。
對此，業內人士分析，一方面高端別墅成交放量與高端市場網簽管控部分放松有關，但另一方面也與高端市場回暖有關，尤其是別墅項目也預見到后續市場的競爭日趨激烈，加大推盤力度 。
地產營銷人韓樂表示，當前北京樓市整體回暖較為明顯，北京樓市的“春風”比去年提前了兩個月到來 。別墅市場今年前兩個月的成交就先于限競房啟動，尤其是總價在2000萬元以上的高端別墅，成交套數今年1月同比去年增長高達% ， 2月雖遇春節長假，少一周網簽記錄，但成交量依然同比增長近10% 。
“不難看出，即使在樓市低迷行情下，高端別墅的客戶對于樓市底部的判斷比普通購房者要早，且出手迅速 。同時也說明市場積壓的終極改善置業需求依然很大 。”韓樂補充道 。
誰能笑到最后
通過價格撬動市場，無疑是最直接、也最有效的營銷方式 。事實上，別墅市場上幾乎已經可以嗅到火藥的氣味 。
據相關機構披露，目前已有多家別墅類產品加入降價促銷的行列 。其中 ， 限競房項目的類別墅產品顯得更為積極 。位于昌平未來科技城板塊的國瑞熙墅疊拼產品已給出9折優惠，最高降幅在300萬元左右;朝陽孫河板塊祥云賦的合院產品目前也推出部分特價房源，其中單套總價最低在1400萬元左右，降價幅度達80萬元左右 。
分析人士指出 ， 別墅類項目適時調價，以求立足高端市場不足為奇 。不過，限競房項目的疊拼產品雖可憑借大量供應和價格優勢短時攻占一部分市場 ， 但長期看，老別墅項目也會通過積極營銷策略，避免被市場邊緣化 。
需要注意的是，限競房類別墅產品對應的是高端改善型客戶，受資金能力所限，他們難以染指高端別墅 。而高凈值客群，則更鐘愛獨棟別墅、聯排別墅等更純粹的別墅項目 。尤其是去年《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2018年版)》重申了2012年的“禁墅令” ， 而“禁墅令”中明確指出北京全市范圍內“禁止建設獨戶、獨棟類房地產項目” 。這讓目前在售的獨棟別墅未來成為絕版 。這也是今年前3個月5000萬元級獨棟別墅成交業績上浮的原因之一 。
專家預計 ， 老別墅項目中，高端純別墅產品憑借稀缺性，后續成交會相對穩定 。但中端別墅市場受限競房別墅影響和沖擊會比較大，限競房別墅很可能會蠶食部分早先上市的類別墅產品地盤，后續雙方極有可能上演一場新老勢力的遭遇戰 。