REITsREITs是以發行股票或收益憑證的方式募集資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，并將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金reits什么意思 。根據資金投向不同可分為權益型、抵押型和混合型 。在我國REITs制度尚未完善的環境下，類REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解決存量物業企業在規模擴張與輕資產運行之間矛盾 。
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從2005年央行首次提出REITs試點以來，國家多部門均發聲，推動REITs試點和發展 。REITs的底層資產相對多樣化，除了常見的酒店、公寓、辦公樓等，可產生穩定現金流的公共基礎設施、物流地產、養老地產均可作為基礎資產 。因而，除了解決房企融資缺口、盤活房企存量資產，REITs對于降低房地產行業整體杠桿率乃至整體宏觀杠桿率也有著重大意義 。
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房地產投資信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以發行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，并將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金 。本質上來看，REITs是將不動產產生的穩定現金流在資本市場證券化，連接資金供給方和需求方，從而實現資源整合與跨期配置的重要手段 。
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房地產信托國內的房地產信托包括資金信托和財產信托兩類 。資金信托指自然人或法人為了達到一定的經濟目的，將其擁有的貨幣資金委托給信托公司進行管理運用 。房地產財產信托指房地產的所有人將其對房產的所有權轉讓給信托公司，信托公司向其簽發受益憑證而非支付現金 。原所有者在取得受益憑證后可以在證券市場進行交易，從而取得相當于直接銷售房產的價款 。在房地產信托融資領域，房地產資金信托是普遍采用的模式 。
房地產信托業務主要有債權型、股權型、收益權型以及組合型4種模式 。根據用益信托網數據，近幾年投向房地產的信托資金中，以信托貸款為代表的債權型模式和收益權型模式占比不斷提高 。
【reits什么意思,REITs與房地產信托有什么區別？】債權型模式主要以發放信托貸款為主，其運作模式為：開發商確定項目后，聯系信托公司，由信托公司針對項目發行信托計劃，向委托人募集資金，并向項目方發放信托貸款 。原則上項目公司需要滿足“432”條件才可放款 。風控措施主要為抵押、第三方擔保、設置監管賬戶 。一般用作抵押品的為不動產（抵押率不超過評估值的50%）、股權 。
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股權型模式是指信托公司以股權收購或增資擴股的形式將其募集的信托資金投入房地產項目公司，實現對開發項目的股權投資，信托哦收益主要來自于股權轉讓、分紅、清算等 。股權模式下信托公司作為財務投資者一般不參與公司的日常經營管理，但對房企會有決策權和知情權 。股權模式的風
收益權型模式主要是指信托公司以信托資金受讓資產的收益權，即基礎資產預售、銷售或以其他形式使用和處分所形成現金收入的權利 。信托公司可要求設立附加條款，要求出讓人在約定的時間回購資產收益權 。在房地產信托收益權型融資模式下，主要由集團公司認購信托計劃的次級/劣后份額 。收益權模式的風控措施一般為土地抵押、股權質押、集團補足差額承諾 。
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