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如何算房貸利率轉換 浮動利率和固定利率哪個好

經驗分享生活經驗

進入3月，有道選擇題一下子擺在了省會房貸一族的面前，是將自己的房貸利率轉換成“LPR（貸款市場報價利率）+基點”浮動利率，還是選擇固定利率？而這個選擇的機會只有一次 。采訪人員在采訪時發現，多數房貸族在面臨這個選擇時感到無所適從 。
“我家的房貸是等額本息，聽說前幾年的還款都是利息，換成浮動利率如果要再還一遍利息，就不劃算了 ?！本幼≡谑⑹篱L安小區的李女士滿臉疑惑地告訴采訪人員 。
“我當初買房的時候趕上利率打折，換成浮動利率還能保留優惠就行，我得回去好好算算 ?！本幼≡趪松降奶锵壬鷮Σ稍L人員說，他和家人算了好幾次，也沒算清楚每個月能差多少錢 。
“我的房貸是公積金貸款和商業貸款混合貸，不知道怎么選擇更有利，先看看別人怎么辦吧 ?！睆埮咳缡钦f 。
相信不少市民對新政策的解讀還不透徹，對于浮動利率如何計算，和固定利率相比，LPR的每一次變化，對利息有多少影響，轉化為現金具體是多少錢，都有些摸不到頭腦，為此，采訪人員進行了采訪 。
最新公告
公積金貸款暫時不變
根據央行公告，自今年3月1日起，重新調整存量房貸利率，商業貸款客戶可以有兩個選擇，可將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率 。公積金貸款暫時不變 。原則上轉換工作于今年8月底前完成 。
簡而言之，就是央行給房貸一族出了一道選擇題：房貸是選擇固定利率還是“LPR+加點”浮動利率？
“選擇固定利率，房貸將維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響 ?！焙颖便y行石家莊分行的工作人員告訴采訪人員，LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公布一次，可升可降；加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的LPR，加點數值確定后固定不變 。也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率后，房貸利率會隨著LPR變化，直接影響到月供多少 。
值得注意的是，如果是公積金貸款，是不能轉換的；如果是公積金和商業組合貸款，只能轉商貸部分 。如果原來房貸是固定利率（貸款實際執行利率在整個貸款期限內始終保持不變），也不能轉 。
另外，部分銀行會直接將沒有任何操作的存量房貸客戶的定價基準批量轉換為LPR 。比如，招商銀行將于4月上旬統一將轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR，希望仍維持原合同才需要與銀行聯系；興業銀行則規定在2020年7月31日前沒有操作的直接批量轉換 。
需要強調的是，對于存在共同借款人的貸款，需要共同確認定價基準變更 。且借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換 。
如何算房貸利率轉換
可以參照具體計算公式
“‘LPR+加點’浮動利率，聽上去就像一道比較復雜的數學題 ?！辈稍L人員在走訪時發現，很多市民面對這個公式，都有些頭疼 。為此，采訪人員請到工商銀行石家莊分行的工作人員以商業性個人住房貸款的轉換為例，詳細講解了加減點數，以及轉換后實際利率水平的計算方法 。（對公貸款等其他貸款與房貸有所不同，具體可咨詢承貸銀行）
舉例來說，比如借款人小張，買房時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年 。如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率就是4.9×（1-10%）=4.41% 。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8% 。根據轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點 。
此后，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化 。
專家提醒
辦理業務時間對還貸有影響
根據要求，房貸一族在2020年3月到8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響 。但是，建設銀行石家莊分行的工作人員告訴采訪人員，選擇不同的轉換時點對還貸確有影響 。
【如何算房貸利率轉換 浮動利率和固定利率哪個好】“首先，要搞清楚三個概念，轉換時間、重定價日、重定周期 ?！惫ぷ魅藛T介紹 。
轉換時間：將個人房貸的定價基準轉換為LPR的時間 。
重定價日：是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換后為LPR）計算貸款執行利率的時間 。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期；
重定周期：重新確定執行利率的周期 。若房貸利率一年一變，那么重定價周期就是一年 。定價基準轉換為LPR后，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化 。重定價日和重定價周期可執行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價周期最短為一年 。
若重定價日為每年的1月1日，那么，在2020年3月至8月的任意時間轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此后年份以此類推；若重定價日為每年貸款發放的對應日，那么，根據大部分銀行的轉換公告，在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率；在重定價日之后轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率 。
也就是說，房貸一族選擇什么時間來辦理定價基準轉換，對轉換時點的執行利率水平及加點數值沒有影響，但可能影響到第一次重定價日的時間 。
LPR每調整5個基點
影響百萬元貸款月供約30元
固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升 。而LPR為定價基準加點的浮動利率方式則隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加 。
面對兩種方案，采訪人員了解到，大部分房貸一族最為關心的，是LPR的浮動，具體到每月還款是多少錢 。
采訪人員算了一筆賬，假如用戶貸款100萬，等額本息還款，原合同期限30年，剩余20年，執行利率上浮10%，即利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，月供為5609.07元 。
其固定點差為0.59%（5.39%-2019年12月LPR報價4.8%） 。由于現行利率高于2019年12月LPR，其執行的利率將調整為LPR+0.59% 。假設2020年12月LPR報價降至4.7%，用戶獲得利率則為4.7%+0.59%=5.29%，由此計算調整后月供為5546.84元，比現在減少了約62元 。
此外，以用戶貸款100萬，等額本息還款，原合同期限30年，剩余25年，執行利率為基準利率9折計算，其房貸利率為4.9%×0.9=4.41%，由于現行利率低于2019年12月LPR，執行的利率將調整為LPR-0.39% 。調整后，月供為4954.59元，比現在減少約58.93元 。
根據相關要求，不論現在利率是7折優惠、9折優惠，還是上浮1.1倍，在轉換時點，銀行都會通過LPR加減點延續前期利率 。之后要關注重定價日前一個月的LPR報價，LPR每調整5個基點，對百萬貸款月供影響約30元 。
另外，采訪人員獲悉，自2019年8月LPR新形成機制改革以來，已報價7次，其中，和多數房貸期限對應的5年期以上LPR有過2次“降價”，一次是去年11月，一次是今年2月，兩次均下降了5個基點 。
各有利弊
房貸一族需慎重考慮
對于未來LPR的走勢，從短期來看，不少業內人士認為“LPR加減點”方案有更大機會享受利率紅利 。
“如果選擇固定利率，風險就是沒有辦法享受LPR下行帶來的實惠 。如果選擇浮動利率，結果出現利率上行，可以通過提前還款的方式來規避 ?！庇袠I內人士表示，風險很難完全規避，剩余的房貸期限越長，意味著利率風險也就越大 。
由于LPR除了關系房貸利率，也是銀行給企業發放貸款的“錨”，現階段要給實體融資降成本，所以，LPR趨勢為下行 。
“就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是目前更加穩妥且主流的方案 ?！睂I人士表示，未來中長期LPR的下走勢和幅度還有待觀察 。
央行在最新發布的貨幣政策執行報告中強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段 。
業內人士提醒，LPR不會一直下跌或一直上漲，其下滑幅度或有限，不能說LPR肯定會一直降以及降多少 。具體選擇哪種利率方式，房貸一族應慎重考慮作出選擇 。
采訪人員了解到，目前，建行、工行、中行、農行、交行、郵儲銀行等多家銀行機構均已發布公告稱，于3月1日起啟動轉換工作，借款人可以通過手機銀行、網上銀行、智能柜員機、短信銀行、貸款服務行進行辦理 。