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四川盆地的風水:實盤調研筆記：萬科東薈城

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實盤調研筆記：萬科東薈城蘿崗有一個低洼的片區，也是很多剛需買家在廣州置業的第一步區域，就是下圖顯示的香雪地鐵站東南片區 。勉強能算地鐵盤的是萬科東薈城，而東邊的中海譽城、萬科金色夢想、龍湖、嶺南雅筑這些就基本10年內都地鐵無望的了 。在價格方面也反映出了，東薈城均價33000左右，這個片區在2013~2015年開賣，當時開盤價在12000~15000一平米，大部份的業主都是在這個價位入手，基本是帶著200萬預算想買個100米3房的需求來這里的 。來買的業主多是在市區上班，但近年隨著蘿崗的發展，落戶的優質企業不斷增加，不少業主開始考慮在當地就業了，也吸引了不少當地上班的人過來扎堆，現在蘿崗的工資其實不比市區低的 。萬科東薈城是最靠近地鐵站的，北門距離約1.2公里，步行約20分鐘，但南門的距離就2公里左右了，步行需要30分鐘，個人認為超過1公里就不能算是地鐵盤了，步行20分鐘到地鐵對一般人來說基本是極限了 。萬科東薈城只能是半個地鐵盤，在南區居住的人是不會步行到地鐵站的，用單車和電驢代表還行 ?；臼?公里至4公里遠，而且以目前的地鐵規劃看，出行基本要靠巴士和開車的了，還有后續的黃埔軌道交通 。它為什么會比其它盤溢價近20%呢？萬科自有的品牌溢價，萬科的房子一般比周邊樓盤貴10%的，來自于它的物管和品牌 。另外就是教育的溢價，東薈花園小學目前是黃埔區平均分最高的小學，地鐵盤了，它是這里最接近香雪站的樓盤了 。對于萬科這個品牌是否值這個溢價，在價格方面看，近兩年廣州房價是在穩中略帶降的，但這個片區的房價還是保持穩定的，比市區的價格還堅挺，可以看到這邊的發展潛力還是挺大的 。要知道這個片區是有數萬套房子聚集，交投非?；钴S的，在充分交易和換手的情況下價格還能保持穩定，也說明這片區不會有太大的下降空間了 。東薈城是一個超大型的小區，有巨大的售房和購房需求，導致這個小區的價格非常透明 。成交價格現在基本在33000左右，價格一旦降一點點，基本沒幾天就會被秒掉了 。這也意味著很難有掏筍的空間和賣高價的空間的了 。這里整個片區都是交投非常活躍的，賣便宜一萬塊可能就馬上被秒，雖然這里有黃埔第一梯隊的小學，但缺點是剛需太多，筆者調研了解到，有一半以上的適齡小孩是讀不了東薈花園小學的 。學府藏雅境 山水入院來廣州蘿崗性價比之王即將面世廣州蘿崗唯一12年全齡省級教育輕奢宅綠地杉禾田項目推薦?24小時銷售熱線?項目mgc優勢綠地杉禾田三大mgc不可復制資源以山命名?沿山體打造生態步道?每天呼吸最自然的空氣政府傾力打造蓄水工程?我們項目位處活水源頭?純凈無污染放眼廣州也找不到如此原山原水的項目?加上以輕奢標準對項目進行打造?極致人生省級名校就在樓下：區內唯一12年教育配套?不再為教育問題操碎心學校進度鏈接?——————項目位置項目位于廣州黃埔科學城板塊嶺南雅筑后面?云峰原著旁板塊優勢?『政府支持』粵港澳灣區龍頭，廣州戰略發展東進橋頭堡，每年投入1100億資金用于基礎設施建設（路燈都是10萬一盞），『發展迅猛』總體GDP廣州第二，增速GDP廣州第一，發展速度令人咂舌，『產業支撐』130多家世界五百強，經濟實力強，消費水平高，『原生資源豐富』山水大城，整體生態環境非常好，『未來發展』十年前看天河，目前市場以及未來規劃周邊競品樓盤優缺點分析由遠到近?賣點只有市二中，優勢環境非常好?屬于豪宅系列，板塊比較適合居住，但商業氛圍缺失?目前價格較高?龍湖云峰原著，原山住宅，缺點是沒有小學初中，保利羅蘭國際?但是學校配套一般?周邊環境差?LG工廠就在它后面?開發商實力一般，均價約45000最高去到57000，這個樓盤是地鐵車輛段上蓋，目前在售的去地鐵香雪站800米左右，優勢是距離地鐵近?劣勢是地下走地鐵：并且學校不知名，星河灣?是廣州非常知名專開發豪宅地產拿下，所以這邊后期產品定位高，商業生態完善，總體來說蘿崗這邊的新樓盤不多?大壯開盤又刷新蘿崗樓價新高度，接下來漲價是必然，項目mgc度交通以及全面配套，項目自帶公交車總站，2號線有軌電車距離項目400米，無縫接駁6號線香雪，13號線南崗有軌電車官方mgc，ptag=4_7.6.0.22280_copy區內共規劃13條地鐵以及9條有軌電車 。小區內自帶省級12年全齡教育（學校已經落地），東部最大三甲醫院中山大學嶺南醫院，以及蘿崗區中醫院，十分鐘抵達八大商業中心?萬達、高德匯、奧園廣場、銳豐中心、大壯國際、飛晟文匯敏捷廣場等，寶能國際演藝中心（演唱會集中舉辦地）國際羽毛球中心，國際網球中心，廣州義務植樹公園?蘿崗市民廣場等————————?項目自身實力世界五百強?廣東嶺南的建筑（如西關大屋）的風格如何評價？廣東嶺南建筑比較出名的當屬廣州騎樓了，以荔灣越秀老城區那邊較為普遍 。瀾悅雅筑規劃詳情 未來發展趨勢 常熟瀾悅雅筑好不好