網友點評華僑城東方花園風水:在深圳，有一種生活叫華僑城 _m3

在深圳，有一種生活叫華僑城簡介深圳華僑城控股股份有限公司（以下簡稱華僑城）于1997年9月2日成立，目前華僑城集團持有公司53.47%的股份。依托獨特模式，華僑城在文旅地產方面發展的風生水起。華僑城集團在2017年提出“2017年集團計劃將營業收入提升至800億元，凈利潤提升至120億元。華僑城作為集團主要的經營主體，依托華僑城集團的平臺優勢，融入華僑城集團“文化+旅游+城鎮化”旅游+互聯網+金融”在資源獲取、產業互動、產融結合等方面獲得集團大力支持，發揮戰略協同效應，從而進一步拓展發展空間，優化資產結構，華僑城的發展離不開文旅地產，其文旅地產主要經歷四了個階段：第一個階段是上世紀90年代初以錦繡中華為代表的主題公園?第二個階段是以歡樂谷為代表的機械式娛樂園?歡樂谷的成功預示著華僑城正式成為中國旅游地產龍頭；第三個階段是以生態度假村為代表的旅游綜合體項目?第四個階段是以歡樂海岸為代表的娛樂綜合體項目?華僑城已經形成了固定的品牌認知度；通過品牌認知度提升片區價值?以致提高周邊配套地產溢價?銷售住宅實現資金回流并獲得較高利潤；華僑城作為國內首屈一指的文旅板塊公司?在歡樂谷、錦繡中華、世界之窗等主題樂園產品上?華僑城是如何成功的，做到國內行業龍頭2.1進場時間早。搶先布局市場華僑城在上世紀90年代就已經布局文化旅游，華僑城投資建設微縮景觀項目——錦繡中華對外營業。錦繡中華是當時世界上最大的實景微縮觀景區，園中的82個景點均按中國版圖位置分布？游覽一個錦繡中華能飽覽中國82個景點的風景，為華僑城專攻旅游地產提供了一個良好的開頭，華僑城錦繡中華2.2對標迪士尼，走僑城特色之路在國內激烈的競爭環境下，華僑城2016年純旅游業務取得了不錯的業績，2016年華僑城游客接待人次3456萬:華僑城各景區加強產品品質提升和經營模式創新，進一步完善華僑城旅游全國布局。各景區建設和運營中，華僑城重視內容塑造和軟硬件品質，創新節慶活動和營銷方法。提升經營效率并取得良好成效，全球前4大主題游樂園入園人次（單位，全球前4大主題公園入園人次增長率（單位，國內前4主題樂園入園人次（單位。華僑城雖然已經成為全球第四大主題樂園運營商：但是與行業龍頭迪士尼的入園人次以及營收方面差距較大：發展方向不同迪士尼有4大業務板塊：媒體網絡、主題公園、影視娛樂和消費產品：這四大主營業務形成了一個閉合的全產業鏈，迪士尼憑借創造極具競爭力的IP，通過電視以及電影這兩個媒介進行文化輸出：而電視和電影作為文化輸出的媒介有兩個優點，因此迪士尼IP能夠有效得獲得大量的追隨者，然后再通過主題公園和消費產品完成。進園人均消費的情況來看，華僑城的人均消費與迪士尼相差近4倍，除去城市經濟因素之外，其產品附加值低才是根本原因。華僑城意識到這點，不斷提升旅游收入。華僑城將主題公園內之前外包的餐飲回收進行自營，保證了園區內游客飲食的安全性以及品種的多樣性。華僑城增加收費代步車以及收費小游戲提供多樣化的服務來吸引游客。華僑城開始引入IP 。2017年1月華僑城參照迪士尼打造家庭式旅游主題公園，并且簽約屬于自己的動漫形象“該形象向小朋友們傳遞勇敢、純真、正能量和不斷探索的精神。在景區里還與游客打招呼、握手拉近與游客之間的距離，于此同時華僑城與時俱進。推出IP衍生品VR、AR等新型娛樂項目，利用高新科技強化IP體驗，餅干警長IP形象向外方面。隨著交通道路的完善，城市與城市之間來往的時間縮短了，增加了歡樂谷的人群覆蓋半徑，因此歡樂谷項目可以不必密集建設。疏散建設也能達到輻射人口多的效果，華僑城對歡樂谷規劃做到15個。其中在建并且未來3年將開業的歡樂谷項目達到5個，都為區域人口集中或者人口輻射廣的城市，2020年之后歡樂谷項目至少能輻射到1.4億人，比利潤之王中海高了16.3%華僑城2017年上半年，綜合毛利潤率達到了48.4%，綜合凈利潤率為20.60%，其中房地產業務營業收入達到71.1億元，旅游綜合業務營業收入為64.3億元；中海地產毛利潤率跟華僑城相差了16個百分點，同樣是標桿房企的萬科，凈利潤率為11.80%，四家企業毛利潤率和凈利潤率對比華僑城毛利潤率在達到行業中靠前水平：主要是由于其土地價格較低和華僑城產品定位高端能取得較高的售價，3.1獨特的資源獲取模式。拿地成本低對于房地產企業來說，土地成本的高低直接影響企業的利潤率水平，華僑城的核心競爭力之一就在于獲取優質資源的能力較強。華僑城獲取土地資源的方式主要有以下兩種，其一、政府合作協議拿地。華僑城獲取政府資源的模式分為兩個步驟：先是參與政府的園區開發招標，獲取項目開發權，之后再通過招拍掛渠道獲取，建設所用土地”其中包括商業、住宅、娛樂設施用地等，華僑城，開發投資金額占總投資金額的30%左右”每個項目平均建筑面積約為100萬平方米。平均土地成本僅為6662元/平方米“有關歡樂谷文旅地產的銷售均價為33741元/平方米”大約18萬平方米的銷售金額足以收回成本，并且多個歡樂谷周邊的住宅幾乎都已經售罄。其二、房企強強聯合開發,利潤共享，房企可以相互輸出其成本控制能力、品牌效應等優勢，使項目開發無論在產品工藝還是成本把控能力等方面都有顯著提升。增加了項目整體在整個房地產供應鏈中的議價能力，（聯合拿地具體優勢詳見億翰智庫11月17日發布的《聯合拿地小心被隊友坑》），華僑城2015年、2016年新開發的項目多數以合作開發的形式為主。華僑城2015年至2016年間開發17個項目。其中15個項目是合作開發模式進行的，2015-2016年華僑城項目開發情況3.2高售價成高毛利潤率推動力3.2.1 深圳為中心。一二線共同發展從土地儲備上來看：游地產布于熱點城市。華僑城累計獲取項目規劃建筑面積約1737萬平方米，土地投資金額1157億元。華僑城的文化旅游地產項目主要分布在一二線城市，并且歡樂谷項目都處于城市的副中心。我們截取了華僑城4個歡樂谷周圍的住宅小區，華僑城平均駕車去市中心的時間約為21分鐘，歡樂谷項目地理位置情況表：華僑城重點項目分布表3.2.2 慢周轉，盡情享受土地升值帶來的紅利由于華僑城有著國資背景，其融資利率區間主要按中國人民銀行同期mgc基準利率進行浮動，在房企中屬于較低水平，另外華僑城因為其國資背景，也能得到較大金額的融資。因此華僑城不必像其他房企追求快速周轉，讓土地價值提升，帶動項目售價升高。華僑城文旅地產項目體量都比較大，因此在開發模式上將樓盤分為多期次進行銷售，以北京華僑城為例，2005年開盤進行一期銷售，直到2007年、2011年才將二期、三期開盤銷售，而北京商品房平均房價由2000年的4737元/平方米，華僑城有關歡樂谷文旅地產的銷售均價為33741元/平方米。華僑城累計投資以及計劃投資“項目數量為11個，平均單個項目投資金額為11億元。目前在核心二線城市華僑城歡樂谷配套樓盤的平均銷售價格已經超過20000元/平方米。華僑城文旅地產項目周期表：華僑城文旅地產所在城市房價情況（單位：華僑城產品溢價能力強華僑城產品定位高端，產品主要以高端公寓和別墅為主，并且持續創新新產品，樹立行業標桿。華僑城的產品的價格要比周邊競品高出許多。海華居（深圳世界花園開發）與華僑城開發的天鵝堡項目同在深圳南山區華僑城片區，但是天鵝堡項目二手房均價要比海華居項目高出3萬元/平方米左右。規模向上華僑城在文化旅游方面做到了國內第一，歡樂谷項目在國內旅客中有著較高的評價，純地產業務毛利潤超過了60%，在行業里處于靠前水平。但是其主營業務都是依托于房地產開發而進行的，其隱藏的風險在于華僑城房地產業務規模相對于其他企業較小，并且其主要項目所在地為一二線城市，此類城市正是限價、限貸、限購等政策調控的重點，華僑城有著優質的資產卻無法短時間內變現，房企風險日益劇增，轉型多元化企業是企業在未來贏的足夠利潤的方式之一，增加規模才能增加企業轉型的成功率，因此唯有加大規模才是通往未來的橋梁，企業做大了，才能承載轉型失敗帶來的沖擊。從松崗地鐵站到深圳華僑城東方花園m7棟別墅怎么坐車?地鐵11號線 → 1號線，全程約42.2公里1、從松崗地鐵站步行約400米,到達松崗站2、乘坐地鐵11號線,華僑城地產是怎樣一家公司?華僑城集團是一家主營業務為旅游＋地產的獨特地產公司，華僑城地產的戰略就是通過地產的收入反哺旅游景點，同時利用旅游景點的人文屬性提升地產價值。華僑城地產業務最近出現了幾個比較大的問題：首先就是華僑城開發的項目多為豪宅項目，因此這些項目具有周轉率低的特點。豪宅具有的高單價屬性能彌補周轉率低的劣勢。國內房地產降溫趨勢明顯。華僑城：倚樓聽風雨，看華僑城如何站上中國文旅之巔！簡介深圳華僑城控股股份有限公司（以下簡稱華僑城）于1997年9月2日成立，由國務院國資委直屬的華僑城集團公司獨家發起募集設立，目前華僑城集團持有公司53.47%的股份。依托獨特模式，華僑城在文旅地產方面發展的風生水起。一.三十而立華僑城，而立之年再出發2017年，正值華僑城集團成立30周年之際，華僑城集團在2017年提出“跨越式發展”的口號，2017年集團計劃將營業收入提升至800億元，凈利潤提升至120億元。華僑城作為集團主要的經營主體，依托華僑城集團的平臺優勢，融入華僑城集團“文化+旅游+城鎮化”和“旅游+互聯網+金融”發展戰略，在資源獲取、產業互動、產融結合等方面獲得集團大力支持，發揮戰略協同效應，從而進一步拓展發展空間，優化資產結構，增強盈利能力。華僑城的發展離不開文旅地產，其文旅地產主要經歷四了個階段：??第一個階段是上世紀90年代初以錦繡中華為代表的主題公園；??第二個階段是以歡樂谷為代表的機械式娛樂園，歡樂谷的成功預示著華僑城正式成為中國旅游地產龍頭；??第三個階段是以生態度假村為代表的旅游綜合體項目；??第四個階段是以歡樂海岸為代表的娛樂綜合體項目。經歷四個階段的發展，華僑城已經形成了固定的品牌認知度，通過品牌認知度提升片區價值，以致提高周邊配套地產溢價，銷售住宅實現資金回流并獲得較高利潤。華僑城作為國內首屈一指的文旅板塊公司，在歡樂谷、錦繡中華、世界之窗等主題樂園產品上，已經遙遙領先其競爭對手。那么，華僑城是如何成功的？我們將一探究竟。二.一步一腳印，做到國內行業龍頭2.1進場時間早，搶先布局市場華僑城在上世紀90年代就已經布局文化旅游，1989年，華僑城投資建設微縮景觀項目——錦繡中華對外營業，錦繡中華是當時世界上最大的實景微縮觀景區，園中的82個景點均按中國版圖位置分布，大都按1:15復制，游覽一個錦繡中華能飽覽中國82個景點的風景，這個創新在上世紀90年代十分稀有，為華僑城專攻旅游地產提供了一個良好的開頭。華僑城錦繡中華2.2對標迪士尼，走僑城特色之路在國內激烈的競爭環境下，華僑城2016年純旅游業務取得了不錯的業績。2016年華僑城游客接待人次3456萬，較去年增長5.4% 。在激烈市場競爭中，華僑城各景區加強產品品質提升和經營模式創新，進一步完善華僑城旅游全國布局。各景區建設和運營中，華僑城重視內容塑造和軟硬件品質，創新節慶活動和營銷方法，提升經營效率并取得良好成效。圖：全球前4大主題游樂園入園人次（單位：萬人）數據來源：AECOM、億翰智庫圖：全球前4大主題公園入園人次增長率（單位：萬人）數據來源：AECOM、億翰智庫圖：國內前4主題樂園入園人次（單位：萬人）數據來源：AECOM、億翰智庫經過多年的沉淀，華僑城雖然已經成為全球第四大主題樂園運營商，但是與行業龍頭迪士尼的入園人次以及營收方面差距較大，主要是由于以下兩點：第一，發展方向不同迪士尼有4大業務板塊，分別是：媒體網絡、主題公園、影視娛樂和消費產品，這四大主營業務形成了一個閉合的全產業鏈，達到1+1+1+1＞4的效果。迪士尼憑借創造極具競爭力的IP，通過電視以及電影這兩個媒介進行文化輸出，而電視和電影作為文化輸出的媒介有兩個優點，其一是覆蓋范圍較廣，其二是人們日常頻繁接觸或者使用。因此迪士尼IP能夠有效得獲得大量的追隨者，并獲得大量的收益。然后再通過主題公園和消費產品完成“線上+線下”的融合體驗，使得消費者的滿意度得到提升，并取得1+1+1+1＞4的效果。華僑城的純旅游業務，是以“歡樂谷”為代表的，娛樂器械主題公園，“歡樂谷”通過緊張刺激的器械游玩設備來吸引游客，再根據時事熱點推出新的游玩設備或主題活動，達到游客重復游玩的目的。同時，碩大的主題公園形成了一個閉合的消費場景，華僑城在“歡樂谷”里提供多樣的增值服務，以提升公司的營業收入。第二，建設主題樂園區域經濟發展水平不同截止2016年年底，華僑城在5個城市有開業主題公園歡樂谷項目，分別位于北京、上海、武漢、成都和深圳，其輻射城市人口約為8443萬人。截止2016年年底，迪士尼在全球6個城市布局了主題公園，分別在美國洛杉磯、美國奧蘭多、日本東京、中國香港、法國巴黎和中國上海，其輻射人口總數約為5211萬人。雖然華僑城依靠中國人口基數大的優勢，而迪士尼所選的城市都是國際型都市，以致其主題公園綜合收入與迪士尼相差甚遠。2.3自內而外，改進主題公園迪士尼2016年主題公園綜合收入達到169億美元（約合人民幣1160億元），占總營業收入的20.9%，主題公園入園人次達到1.38億人次，人均花費約835元人民幣。華僑城2016年，純主題樂園收入約為70-80億元，占總營業收入的25%左右，主題公園入園人次達到3277萬人，人均花費約為213-244元。從進園人均消費的情況來看，華僑城的人均消費與迪士尼相差近4倍，除去城市經濟因素之外，其產品附加值低才是根本原因。華僑城意識到這點，也在做積極的改變，由內而外，不斷提升旅游收入。首先，華僑城將主題公園內之前外包的餐飲回收進行自營，保證了園區內游客飲食的安全性以及品種的多樣性。其次，華僑城增加收費代步車以及收費小游戲提供多樣化的服務來吸引游客。最后，也是重要的一點，華僑城開始引入IP 。2017年1月華僑城參照迪士尼打造家庭式旅游主題公園，并且簽約屬于自己的動漫形象“餅干警長” 。餅干警長誕生于2009年，為00后、10后小朋友所熟知與喜愛。該形象向小朋友們傳遞勇敢、純真、正能量和不斷探索的精神，在景區里還與游客打招呼、握手拉近與游客之間的距離。于此同時華僑城與時俱進，推出IP衍生品VR、AR等新型娛樂項目，利用高新科技強化IP體驗。餅干警長IP形象向外方面，隨著交通道路的完善，城市與城市之間來往的時間縮短了，增加了歡樂谷的人群覆蓋半徑，消除了路途障礙。因此歡樂谷項目可以不必密集建設，疏散建設也能達到輻射人口多的效果。華僑城對歡樂谷規劃做到15個，就達到飽和，其中在建并且未來3年將開業的歡樂谷項目達到5個，分別位于重慶、順德、南京、南昌和鄭州，都為區域人口集中或者人口輻射廣的城市，2020年之后歡樂谷項目至少能輻射到1.4億人。三.近50%的毛利潤率，比利潤之王中海高了16.3%華僑城2017年上半年，綜合毛利潤率達到了48.4%，綜合凈利潤率為20.60%，其中房地產業務營業收入達到71.1億元，毛利潤率高達60.47%；旅游綜合業務營業收入為64.3億元，毛利潤率為35.42% 。2017年上半年，有“利潤之王”之稱的中海地產，其毛利潤率也僅為32.1%，凈利潤率為25.8%，中海地產毛利潤率跟華僑城相差了16個百分點，同樣是標桿房企的萬科，其2017年上半年毛利潤率為32.6%，凈利潤率為11.80% 。圖：四家企業毛利潤率和凈利潤率對比華僑城毛利潤率在達到行業中靠前水平，主要是由于其土地價格較低和華僑城產品定位高端能取得較高的售價。3.1獨特的資源獲取模式，拿地成本低對于房地產企業來說，土地就是原材料，土地成本的高低直接影響企業的利潤率水平。華僑城的核心競爭力之一就在于獲取優質資源的能力較強，華僑城獲取土地資源的方式主要有以下兩種。其一、政府合作協議拿地：華僑城獲取政府資源的模式分為兩個步驟，先是參與政府的園區開發招標，獲取項目開發權，之后再通過招拍掛渠道獲取“主題公園”建設所用土地，其中包括商業、住宅、娛樂設施用地等。2010年至2016年，華僑城“主題公園”開發投資金額占總投資金額的30%左右。每個項目平均建筑面積約為100萬平方米。“主題公園”平均土地成本僅為6662元/平方米，有關歡樂谷文旅地產的銷售均價為33741元/平方米。大約18萬平方米的銷售金額足以收回成本,并且多個歡樂谷周邊的住宅幾乎都已經售罄。其二、房企強強聯合開發：通過股權合作，風險共擔，利潤共享。房企可以相互輸出其成本控制能力、品牌效應等優勢，使項目開發無論在產品工藝還是成本把控能力等方面都有顯著提升。另一方面，房企間的聯合，增加了項目整體在整個房地產供應鏈中的議價能力，獲取更多利益。（聯合拿地具體優勢詳見億翰智庫11月17日發布的《聯合拿地小心被隊友坑》）。華僑城2015年、2016年新開發的項目多數以合作開發的形式為主，華僑城2015年至2016年間開發17個項目，其中15個項目是合作開發模式進行的，占比達到88.2% 。表：2015-2016年華僑城項目開發情況3.2高售價成高毛利潤率推動力3.2.1 深圳為中心，一二線共同發展從土地儲備上來看，華僑城的土地儲備基本位于一線、二線城市（權益口徑加上未并表的土地儲備是1200萬方，包括文旅用地）。根據2016年年報，華僑城旅游綜合及房地產業務累計權益土地儲備641.17萬平方米，同比增加6% 。規劃總建面902.24萬平方米，同比增加16%，主要集中在深圳、武漢、重慶、上海、天津熱點城市。2016年、2017年上半年新增土地儲備均來自一線城市和強二線城市，其中2016年新增規劃總建筑面積198.45萬平方米，同比減少52% 。其中深圳新增規劃總建筑面積77.17萬平方米，占總規劃建筑面積的38.8%，華僑城在深圳的優勢是其他房企無法企及的。表：華僑城2016年新增土地情況（單位：萬平方米）從純地產項目分布來看，截止2016年年底，華僑城在開發項目的總建筑面積469.3萬平方米，其中深圳在開發項目的總建筑面積為219.3萬平方米，占比達到46.7%，其他一線城市合計92.1萬平方米，整體在開發總建筑面積占比達到66.4% 。表：截止2016年年底華僑城項目開發情況華僑城文化旅游地產布于熱點城市。2009年至2017年8月，華僑城累計獲取項目規劃建筑面積約1737萬平方米，土地投資金額1157億元。華僑城的文化旅游地產項目主要分布在一二線城市，并且歡樂谷項目都處于城市的副中心。我們截取了華僑城4個歡樂谷周圍的住宅小區，以市/縣政府所在地為市中心，華僑城平均駕車去市中心的時間約為21分鐘，平均里程約為15公里。表：歡樂谷項目地理位置情況表：華僑城重點項目分布表3.2.2 慢周轉，盡情享受土地升值帶來的紅利由于華僑城有著國資背景，其融資利率區間主要按中國人民銀行同期mgc基準利率進行浮動，在房企中屬于較低水平，另外華僑城因為其國資背景，也能得到較大金額的融資。因此華僑城不必像其他房企追求快速周轉，現金流回正，而是遵循“慢節奏”周轉形式，讓土地價值提升，帶動項目售價升高。華僑城文旅地產項目體量都比較大，因此在開發模式上將樓盤分為多期次進行銷售，并且每一期的開盤時間相隔較久。以北京華僑城為例，2005年開盤進行一期銷售，直到2007年、2011年才將二期、三期開盤銷售，而北京商品房平均房價由2000年的4737元/平方米，漲至2017年的57611元/平方米，漲幅高達1216% 。目前，華僑城有關歡樂谷文旅地產的銷售均價為33741元/平方米。華僑城累計投資以及計劃投資“歡樂谷”和“歡樂海岸”項目數量為11個，平均單個項目投資金額為11億元。目前在核心二線城市華僑城歡樂谷配套樓盤的平均銷售價格已經超過20000元/平方米。表：華僑城文旅地產項目周期表：華僑城文旅地產所在城市房價情況（單位：元/平方米）3.2.3 定位高端，華僑城產品溢價能力強華僑城產品定位高端，產品主要以高端公寓和別墅為主，并且持續創新新產品，樹立行業標桿。華僑城的產品的價格要比周邊競品高出許多。比如，海華居（深圳世界花園開發）與華僑城開發的天鵝堡項目同在深圳南山區華僑城片區，但是天鵝堡項目二手房均價要比海華居項目高出3萬元/平方米左右。四.搶資源時代，規模向上華僑城在文化旅游方面做到了國內第一，歡樂谷項目在國內旅客中有著較高的評價，純地產業務毛利潤超過了60%，在行業里處于靠前水平。但是其主營業務都是依托于房地產開發而進行的，其隱藏的風險在于華僑城房地產業務規模相對于其他企業較小，并且其主要項目所在地為一二線城市，此類城市正是限價、限貸、限購等政策調控的重點，華僑城有著優質的資產卻無法短時間內變現，這演變成了華僑城的阿克琉斯之踵。當下，房企風險日益劇增，轉型多元化企業是企業在未來贏的足夠利潤的方式之一，增加規模才能增加企業轉型的成功率，因此唯有加大規模才是通往未來的橋梁，原因有以下幾點：01唯有規模上來了，企業做大了，才能承載轉型失敗帶來的沖擊，例如恒大在前些年做了恒大糧油和恒大冰泉，雖然都是以失敗告終，但是對于恒大集團整體并沒有太大影響。02企業的轉型需要的是資源，資源包括：技術資源、人力資源、財務資源和信息資源，唯有更大規模的企業平臺才能承載各類資源，協調各類資源，mgc各類資源。03現在的房地產市場不是末尾淘汰，而是門檻淘汰，規模沒有達到門檻值，企業就連轉型的機會都沒有了，直接被淘汰。圖：華僑城創意文化園利潤固然是企業長期所追求的目標，但是在現階段復雜的背景下，華僑城應該著眼于未來轉型多元化企業以后的利潤。行業轉型是殘酷的，勢必會有一大批企業倒在轉型失敗的路上，唯有在現階段贏得規模，才能爭取在轉型階段獲得較大的存活率，一旦轉型成功，華僑城的利潤也將水漲船高！更多房地產行業資訊可關注知乎及微信公眾號: @億翰智庫華僑城的萬億文旅棋局0