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2022，房地產維穩的邏輯

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#轉自財經雜志#
2022，房地產維穩的邏輯
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【2022，房地產維穩的邏輯】房地產經濟
近期市場上關于中國房地產市場長期前景向好的討論又多了起來 ， 其理由多從市場總量和中國城鎮化前景大格局出發進行闡述 。 經過周期性陣痛和調整之后 ， 中國房地產市場必然會企穩回升 ， 這是確定無疑的 ， 但其邏輯和復蘇路徑 ， 不能只著眼于市場總量和城鎮化大盤子 ， 而應分清輕重緩急先做好中短期的工作 ， 然后待房地產市場初步企穩后再多從市場結構和不同地區城鎮化進程的差異化格局出發進行統籌規劃 。
房地產企穩需要做好三個層面的工作 。 短期來看 ， 確保爛尾樓盤復工 ， 在建樓盤不出現爛尾風險 ， 是當務之急 。 目前多地成立房地產紓困基金 ， 力爭撬動多方資本 ， 盤活行業流動性 ， 是在朝正確的方向努力 。
中期來看 ， 應在保證存量房地產項目安全的前提下 ， 以市場化法治化手段 ， 通過注資、兼并重組、破產清算等各種方式將問題房地產企業恢復至穩健可持續發展的狀態 。 房地產企業整體發展態勢穩住了 ， 消費者和資本市場對房地產行業的信心恢復了 ， 房地產市場才能真正企穩反彈 。
2022，房地產維穩的邏輯
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房地產的未來
在做好上述工作的基礎上 ， 為促進房地產行業下一步的長遠發展 ， 需要從根本上解決房地產市場供需錯配的問題 。 考慮到中國發展的區域級差 ， 按房地產總量和總體城鎮化進程來考量房地產市場發展前景意義不大 ， 甚至會導致議題失焦 ， 形成錯誤判斷和決策 。
中國房地產市場最突出的結構性錯配 ， 體現在就業市場集中在沿海特大城市 ， 而這些城市住宅開發用地供給不足 ， 房價偏高 ， 還紛紛提出要疏解各種非必要功能 。
與一線城市的供給高度偏緊、一房難求形成鮮明對比的是 ， 三四線城市出現供給過剩 。 這一輪爛尾現象也主要出現在三四線城市 ， 原因是此前乘著棚改東風在這些地區攻城略地的一些房地產企業陷入了盲目擴張的態勢 ， 最后導致風險失控、資不抵債難以為繼 。
未來隨著經濟下行壓力的進一步加大 ， 就業和經濟集中度在一定程度上會進一步向一二線城市傾斜 ， 房地產供需錯配有可能會進一步加劇 ， 需要各方妥為籌劃 ， 盡量增加有效供給 ， 妥善解決過剩庫存 。
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房地產走勢
針對一二線城市的供需矛盾 ， 有觀點認為應通過城市群建設來加以解決 ， 簡言之就是將居住需求分解到特大城市周邊的小城市加以解決 。 多年的實踐已經表明 ， 這不是一個比較好的解決方案 ， 除了職住過度分離導致的通勤壓力和睡城現象 ， 由于周邊小城市教育等各種資源的不足 ， 也令年輕一代難以真正做長期扎根的打算 ， 為孩子教育計還是會千方百計向主城區聚集 ， 令城市功能疏解和周邊區域發展的雙重目標難以順利實現 。
比較理想的方式是增加特大城市周邊小城市的養老醫療設施 ， 將主城區的老齡化人口置換出來 ， 為青年人口在主城區靠近就業地點的安置騰挪出更多空間 ， 這其中牽涉到的無論是二手房翻新買賣、租售并舉 ， 還是周邊小城市各種養老配適型設施的開發 ， 都會為房地產行業提供不少增量空間 。 而隨著城市經濟的進一步發展 ， 產業的區位配置進一步均衡 ， 城市群內部公共資源配置進一步均等化 ， 中心城市和周邊小城市的落差進一步縮小 ， 房地產供需矛盾將會在根本上得以緩解 。