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物業公司完全可以走出小區，去管理一條街道、管理一個片兒區。

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最近 ， 萬科旗下物業公司“萬物云”通過了港交所聆訊 ， 這意味著 ， “萬物云”上市已經塵埃落定 ， 接下來 ， 就看估值多少了 。
物業公司完全可以走出小區，去管理一條街道、管理一個片兒區。
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萬科物業
我們來對比一下“萬物云”與目前物業公司的龍頭“碧桂園服務”的業績情況：截至2021年年底 ， 碧桂園服務的在管面積為7.66億平方米 ， 當年營收為288億元；萬物云的在管面積為7.8億平方米 ， 當年營收為237億元 。 你看 ， 兩家公司的在管面積相當 ， 營收也差距大不 。 碧桂園服務目前市值為500多億港元 ， 萬物云估值應該也是在這附近 。
那么 ， 500億港元是多還是少呢？這么說吧：碧桂園服務目前的市值相比它最高峰時 ， 跌去了80% 。 而且 ， 這不是碧桂園一家的問題 。 事實上 ， 目前港股物業公司的市盈率 ， 普遍從兩年前的四五十倍 ， 跌到了現在的10倍以下 ， 股價跌幅超過80%的不在少數 。 業內有不少人表示 ， 萬物云恐怕錯過了上市的最佳時機 ， 賣不上好價錢 。
這是怎么回事呢？原來 ， 2020年—2021年 ， 港股興起了一股物業公司炒作熱潮 。 投資者發現 ， 在上市公司業績普遍受疫情影響的情況下 ， 物業公司竟然穩如磐石 ， 業績波動很小 ， 旱澇保收 ， 是非常好的避險品種 。 于是我們看到 ， 2020年港股物業公司漲勢如虹 ， 不少物業公司的市值甚至超過了母公司 。 這也開啟了地產商分拆物業公司上市的熱潮 ， 像世茂服務、融創服務、恒大物業 ， 都是這兩年分拆上市的 。
物業公司完全可以走出小區，去管理一條街道、管理一個片兒區。
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萬科物業
不過 ， 這股炒作熱潮在2021年下半年開始大幅降溫 。 一方面是上市的物業公司實在太多了 ， 供大于求 。 比如萬物云是今年第6只在港股上市的物業股 。 另一方面 ， 遇到樓市下行周期 ， 母公司開發的樓盤少了 ， 沒有那么多新樓盤交給物業公司管理 ， 業績就沒有成長性 。 甚至有些母公司為了填補土地開發的窟窿 ， 非法挪用物業公司的資金 ， 爆出財務丑聞 。
這些因素疊加之下 ， 港股物業公司市值又過山車似的從高處跌落 。 所以有業內人士說 ， 萬物云錯過了上市的最佳時間 。 不過也有人指出 ， 萬物云和其他物業公司不一樣 ， 它有新的故事可以講 ， 是一個“物業新物種” ， 在估值上不能完全對標傳統物業 。
我們來詳細對比一下萬物云和碧桂園服務的收入結構 。 2022年上半年 ， 碧桂園服務的營收中 ， 最大頭是社區物業管理 ， 占比55% 。 第二是城市運營 ， 占比13% ， 城市運營是指除了社區物業之外的其他物業管理 ， 比如商業地產、產業園區、高校、醫院等 。 最后是社區增值服務 ， 占10%左右 ， 包括洗衣、租賃、廣告等等 。
再來看看萬物云的收入結構 。 2022年上半年 ， 萬物云營收的最大頭是社區物業管理 ， 占比56% ， 這和碧桂園服務一樣 。 排第二的是城市運營 ， 占比36% ， 這是碧桂園服務的將近3倍 。 排第三的是物業數字化解決方案 ， 包括智能物聯網（AIoT）和業務流程服務（BPaaS） ， 這塊收入占比8% ， 這是碧桂園服務所沒有的 。
物業公司完全可以走出小區，去管理一條街道、管理一個片兒區。
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智慧社區
這么一對比就看出來了：相比傳統物業公司 ， 萬物云的城市運營業務非常突出 ， 而且還提供針對物業行業的數字化解決方案 。 這兩塊業務相輔相成 ， 都是圍繞萬物云首創的“蝶城”模式 ， 蝴蝶的蝶 。
前面提到 ， 港股物業公司由熱轉冷 ， 主要是受母公司拖累 ， 沒有新樓盤可管理 ， 物業公司就沒有業績增長 。 而萬物云的“蝶城”模式 ， 正是為了打破這種限制：誰說沒有新樓盤就不能增長？物業公司完全可以走出小區 ， 去管理一條街道、管理一個片兒區 。