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2022年后，房子還能買么？

健康知識養生常識

在經濟大蕭條下 ， 如何保證自己的資產安全和穩定增值 ， 是目前的首要大事 ， 房產在金融投資里有重要的地位 。 怎么判斷房子2022年后能不能買：房子還是優質安全資產嗎？
房子還能不能買 ， 回答這個問題有個標準 ， 就是看要買的房子還是不是“優質安全資產” ， 是 ， 當然要買；不是 ， 就需要斟酌考慮 。
2022年后，房子還能買么？
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房產投資
所謂“優質安全資產” ， 要滿足兩個條件：一是“優質” ， 能跑贏大部分資產品類 。 二是“安全” ， 波動不大 ， 最大回撤可控 。
“最大回撤”是一個金融術語 ， 簡單來說 ， 就是從上次高點跌到最低點的值 。 比如 ， 騰訊股票最高時是747元 ， 最低跌落到230元 ， 那么當下騰訊的最大回撤就是69% 。
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以新房價格計算的不同城市房產在不同階段的表現
那2022年之后的中國房產 ， 到底是不是優質安全資產？
2022年之后 ， 中國房產會持續劇烈分化 ， 有少數區域和城市的房產仍然是優質安全資產 ， 但也有一些區域的房產有比較大的風險 。
2022年后 ， 哪些少數區域（城市）的房產能買？為什么？
第一個細節是 ， 任何階段 ， 全國整體房產的年化收益率都低于中國經濟增速 ， 但一線城市房子的年化收益率都遠高于中國經濟增速 。
比如說 ， 2000-2012年和2013-2021年這兩個階段 ， 中國的平均經濟增速分別是10.1%和6.6% ， 全國整體房產的年化收益率分別是6.1%和4.9% ， 但一線城市（北上廣深）房產的收益率是13.1%和8.0% ， 都比中國經濟增速高 。 所以不管在哪個階段 ， 一線城市房子是毋庸置疑的優質安全資產 。
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2023年是否可以買房？
除了一線城市以外 ， 即使是其他城市的房產 ， 過去22年的回報率也比國債和A股上證指數高 。 所以你基本上可以得到一個答案 ， 對我們普通老百姓來說 ， 買房確實是為數不多稍微靠譜的投資和儲蓄方式 。
那接下來該問了 ， 2022年之后 ， 我們對房子的期望回報率該是多少呢？
整體上 ， 全國房產回報低于經濟增速這個規律不會變 ， 一線城市房產回報超過經濟增速的規律也不一定變 。
我預估一下 ， 數字不一定準確 ， 2022年中國經濟增速大概在3%左右 。 往后看5年 ， 假設宏觀政策是“穩妥積極” ， 我們可以預期GDP平均會有4-4.5%左右的增長 。 此外 ， 中國目前還面臨幾個現狀：城市化率接近70% ， 人口大規模流入城市的區間已經不大；相比10年前 ， 中國25-39歲的生育主力人群占比下降超過20% ， 而且教育和收入水平的提高也在影響年輕人的生育意愿 。 2020年 ， 中國城市住房自有率是73% ， 整體高于發達國家60%的水平 ， 但北上廣深的自住房率仍低于60% 。
把這些信息全部攏聚起來 ， 我的個人判斷是 ， 未來5年 ， 中國房產的年化收益率很可能徘徊在2%左右 ， 但一線城市的房產回報仍有很大概率維持在5%左右（注意 ， 這是新房） 。
所以 ， 當你問房子還要不要買的時候 ， 不妨問問自己是否能接受一個2%或者5%左右的平均年化收益率 。 或者問問自己 ， 有沒有眼光和運氣做出超過這種收益的個體選擇？這是第一個結論 。
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房產投資
成都、杭州、南京、蘇州 。 蘇州缺少公開數據 ， 所以今年我稍微算了一下其他三個城市的房價表現 ， 有意思的是 ， 它們呈現出了和中國房產增速不太一樣的趨勢 。 2000-2012年 ， 這幾個城市的房產回報率只有4.6% ， 甚至低于6.1%的全國水平；2013-2021年 ， 幾個城市的房產回報率變成了5.7% ， 高于4.9%的全國水平 。 2022年是最奇特的 ， 在全國房價下跌的情況下 ， 這幾個城市房產回報率居然是4.5% ， 甚至超過了一線城市 。